Повечето спорове за наем не са за това колко е наемът, а за това дали е платен. Месец, за който няма превод. Разписка, която „ще ви дам следващия път“. Плик с пари, оставен на майката на собственика. Събрахме правилата, които сме виждали да работят, и онова, което законът реално казва за плащането в брой.
Плащайте наема по банков път към сметката на собственика, посочена в договора, с основание, от което се вижда месецът и адресът. Ако плащате в брой, искайте разписка — по чл. 77 от ЗЗД имате право на такава. По Закона за ограничаване на плащанията в брой плащания от 10 000 лв. (5 112,92 € по фиксирания курс) и нагоре, включително свързани плащания на едно основание с такава обща сума, се правят само по сметка. Годишният наем при 450 € на месец вече е 5 400 €, затова при срочен договор ние не бихме рискували с пари на ръка.
Законът казва кратко: наемателят е длъжен да плаща наемната цена и разходите, свързани с ползването на имота (чл. 232 от Закона за задълженията и договорите). Нищо не казва за начина. Но при спор задачата да докаже, че е платил, е на наемателя. Банковият превод оставя следа, която никой не може да изтрие. Парите на ръка оставят само думата ви срещу тази на собственика — освен ако нямате разписка.
Затова първото правило е общо и не търпи изключения: всяко плащане трябва да оставя документ. Превод с ясно основание, разписка с подпис, в краен случай съобщение от собственика „получих 450 € за ноември“. Ние сме виждали спорове при напускане, в които наемател с безупречна година не може да докаже два месеца, платени в брой, и губи част от депозита. Как се връща депозитът и какво се удържа от него, обяснихме в ръководството за депозита.
Второто правило е за мястото на плащане. Ако договорът мълчи, паричните задължения се изпълняват в местожителството на кредитора (чл. 68 от ЗЗД) — тоест ваша грижа е парите да стигнат до собственика, а не негова да дойде за тях. Затова е най-добре договорът да посочва банкова сметка, срок и как се плащат сметките. Основните клаузи са разписани в ръководството за договора за наем.
Законът за ограничаване на плащанията в брой изисква плащанията на стойност 10 000 лв. и повече да се правят само чрез превод или внасяне по платежна сметка. След въвеждането на еврото това са 5 112,92 € по фиксирания курс от 1,95583 лв. за евро. Важната подробност е в т. 2 на чл. 3: правилото важи и за плащания под прага, когато са част от свързани помежду си платежни операции на едно и също основание с обща стойност над него.
Месечният наем от 450 € е далеч под прага. Но годишната сума по един договор е 5 400 € и вече го надхвърля. Дали месечните вноски по един договор за наем трябва да се смятат за „свързани плащания“, е въпрос на тълкуване, по който не искаме да даваме категоричен отговор. Нашата позиция е практична: при срочен договор с годишен наем над прага ние бихме плащали само по банка. Ако не сте сигурни, питайте счетоводител или НАП.
Примерна сметка: 12 месечни наема по един договор. Прагът е 10 000 лв. по чл. 3 от Закона за ограничаване на плащанията в брой, преизчислен по фиксирания курс 1,95583 лв. за евро. Дали месечните наеми са „свързани плащания“, зависи от тълкуването — не е правен съвет.
Графиката показва годишния наем при различни месечни суми спрямо прага. При 400 € на месец годината е 4 800 € и е под него. При медианния двустаен от 450 € и при всички по-скъпи жилища годишната сума вече е над прага. Тоест за повечето семейни квартири в Пловдив въпросът „в брой или по банка“ има и законова страна, не само практична. Какво се наема с тези суми, показахме в анализа какво се наема с 400, 450 и 500 €.
Основанието е най-евтиният договор, който ще подпишете. Пишем го така: „Наем ноември 2026, ул. … № …, ап. …, договор от …“. Без съкращения, които след година никой няма да разбере. Ако плащате и сметки през собственика, направете отделен превод с основание „ток и вода октомври 2026“. Депозитът — също отделно, с думата „депозит“. Смесеният превод от 640 € без обяснение е първото, което се оспорва при напускане.
Има и законова причина. Ако дължите на един човек няколко еднородни суми и платите по-малко, без да кажете за кое плащате, законът определя кое се погасява — най-обременителното за вас, а при еднакви най-старото (чл. 76 от ЗЗД). На практика, ако сте закъснели с един месец и платите без основание, парите може да отидат за стария месец, а текущият да остане „неплатен“. С основанието вие решавате.
Плащайте от сметка на свое име или на човека, записан в договора. Ако наемът го плаща родител, нека в основанието се вижда името на наемателя — така се избягва въпросът „кой всъщност е наемателят“; повече в статията за родителя, който плаща квартирата. И превеждайте само по сметка на собственика или на човек, посочен в договора. Когато имотът е на няколко души, вижте статията за квартира на няколко наследници.
Плащането в брой само по себе си не е забранено, когато е под прага и не е част от свързани плащания над него. Но тогава разписката е единственото ви доказателство. Член 77 от ЗЗД ви дава право да я поискате. Не е нужна бланка. Достатъчен е лист, на който пише кой плаща, на кого, каква сума с цифри и думи, за кой месец и за кой адрес, датата и подписът на получателя.
Най-удобно е тетрадка или папка с бланки в два екземпляра, които остават у наемателя. При всяко плащане собственикът подписва ред с датата и сумата. Ние бихме снимали и всеки подписан ред, в случай че тетрадката се изгуби при местене. Съобщение от собственика в чат с потвърждение за получената сума също е доказателство, макар и по-слабо от подписа.
Не давайте пари на трети лица без писмено упълномощаване — на сина, на съседката, на „братовчеда, който минава“. Ако собственикът е в чужбина и има пълномощник, името му трябва да е записано; вижте статията за собственик в чужбина. И не плащайте в брой капаро или депозит без разписка, в която пише какво точно е сумата — разликата между капаро и аванс обяснихме в статията за капарото.
Срокът се определя в договора. В договорите, които виждаме в Пловдив, най-често е „до 5-о“ или „до 10-о число на текущия месец“. Ако заплатата ви идва на 10-о, кажете го преди подписването и поискайте срок до 12-о. Повечето собственици се съгласяват, защото предпочитат предвидимо плащане пред обещание. Записаното число е по-важно от устната уговорка.
При банков превод денят на нареждането и денят на заверяване на сметката на собственика може да се различават, особено около почивни дни, ако банката ви не прави незабавни преводи. Постоянното нареждане за една и съща дата всеки месец решава въпроса веднъж завинаги. Ние го препоръчваме на всеки, който е забравял поне веднъж — банката не забравя.
Ако знаете, че ще закъснеете, пишете на собственика преди падежа, не след него. Частично плащане с ясно основание „част от наема за ноември“ е по-добро от нищо и показва добросъвестност. Закъснението може да струва лихва и обтегнати отношения при подновяването на договора; как се преговаря тогава, сме описали в статията за повишаване на наема.
Някои собственици настояват за пари на ръка. Причините са различни — навик, възрастен човек без банково приложение, нежелание сметката да се вижда. За вас позицията е същата: плащане в брой срещу разписка за всеки месец, а при годишен наем над прага по договора ние бихме предложили банка. Дали собственикът декларира наема, е негово задължение по данъчните закони, не ваше.
Ако откаже и разписка, това вече е предупреждение. Без договор и без следа от плащанията рискувате депозита, адресната регистрация и доказването на всеки платен месец; описали сме тези рискове в статията за наем без договор. Ние бихме се отказали от квартира, в която собственикът не иска да подпише нито договор, нито разписка, колкото и добра да е цената.
Ако търсите квартира, в която всичко е по договор и плащанията вървят по банка, кажете го в заявката — това е един от критериите, по които подбираме. А ако вече живеете под наем и плащанията ви са били хаотични, започнете от следващия месец с основание в превода. Следата се натрупва бързо.
Опишете какво търсите — свързваме се с вас до 24 часа. Безплатно, без комисиона за наематели.