Квартира без договор и „на ръка“: какво рискува наемателят в Пловдив

Устният договор е валиден, но се доказва трудно

Първото, което трябва да знаете: наемът без подписан договор не е незаконен за наемателя. Законът за задълженията и договорите определя наема като съгласие едната страна да предостави вещ за временно ползване, а другата да плати цена, и не изисква писмена форма. Щом сте се разбрали за жилището и наема и вие плащате, а собственикът приема парите, договор има.

Трудното започва, когато двамата си спомняте различни неща. Колко беше депозитът — един наем или два? Включени ли бяха входните такси? Кой трябваше да смени бойлера? Без документ всяко от тези неща е ваша дума срещу неговата. В съда свидетелските показания за договори над определена стойност по правило не се допускат (чл. 164 от Гражданския процесуален кодекс), а годишният наем на двустаен в Пловдив лесно минава тази граница. Не тълкуваме закона вместо адвокат — казваме само, че без хартия позицията ви е слаба.

Има и още едно правило, което работи срещу наемателя без протокол. Според чл. 233 от ЗЗД, до доказване на противното, се предполага, че наемателят е получил жилището в добро състояние. Ако при нанасянето петното на тавана в банята вече е било там, но никъде не е записано, при напускането то може да стане ваше. Затова приемо-предавателният протокол е важен дори повече от самия договор.

Депозитът: най-честата загуба

От всички спорове между наематели и собственици, за които чуваме, депозитът е на първо място. При писмен договор поне е ясно колко е, кога се връща и за какво може да бъде задържан. При устна уговорка депозитът е сума, дадена на ръка, за която често няма никаква следа. Ако собственикът каже, че не помни такава сума или че я е приспаднал за „боядисване“, доказването е изцяло ваше.

Графиката показва колко пари реално стоят на масата при двустаен с медианния за Пловдив наем 450 €, ако отношенията се развалят внезапно и трябва да се изнесете. Депозитът, който може да не видите, е само първият ред. После идват новият депозит, евентуална комисиона, превозът и дните двоен наем. Сумите са примерни, но порядъкът е реалистичен.

Как обикновено се връща депозитът и какво да поискате при предаването на жилището, сме описали в ръководството за депозита. Там пише и как да документирате състоянието на жилището със снимки с дата. При наем без договор тези снимки са почти единственото ви доказателство.

Когато собственикът продаде жилището или почине

Наемът без договор е най-уязвим, когато се смени собственикът. Законът урежда случая с продажба: договор за наем с достоверна дата е задължителен за купувача до уговорения срок, но не повече от една година от прехвърлянето. Ако няма достоверна дата, но наемателят живее в жилището, договорът е задължителен за новия собственик като безсрочен (чл. 237 от ЗЗД) — тоест той може да го прекрати с едномесечно предизвестие.

На практика това означава, че при продажба наемателят без писмен договор има около месец, за да си намери нова квартира. Ако продажбата съвпадне с август, когато около университетите се търси трескаво, месецът е кратък. Срокът от една година при договор с достоверна дата не е вечност, но е съвсем друга позиция за разговор с новия собственик.

Подобно е и при наследяване — наследниците влизат в правата на собственика, но не винаги знаят какво е уговорено. Ако не намерят договор, не знаят нито за депозита ви, нито за обещания нов бойлер. Как се живее в жилище на няколко наследници, сме разказали в статията за квартирите на наследници.

Адрес, детска градина, помощи

Втората голяма загуба е невидима, докато не ви потрябва документ. За да регистрирате настоящ адрес в наето жилище, в районната администрация обикновено се иска документ за ползването — например договор за наем — или писмено съгласие на собственика. Ако собственикът не иска договор, по-вероятно е да не иска и да подписва съгласие. Промяната на настоящия адрес по закон трябва да се заяви в 30-дневен срок.

От настоящия адрес зависят неща, които за семейство с деца са важни. Класирането за детска градина и прием в първи клас в Пловдив използват адреса — как точно, сме разказали в статията за детската градина и адреса. Някои социални помощи, включително целевата помощ за отопление, също изискват документи за жилището; подробности има в статията за помощта за отопление при наем.

Има и по-прозаични случаи. Работодател, който плаща квартирни, иска договор. Банка, която ви отпуска кредит, понякога пита за адрес. Чужденец, който урежда пребиваването си, също има нужда от документи за жилището. Във всички тези ситуации устната уговорка не съществува.

Данъците са на собственика — но засягат и вас

Да е ясно: задължението да декларира дохода от наем и да плати данъка е на наемодателя. Според Закона за данъците върху доходите на физическите лица облагаемият доход от наем се определя, като полученото се намали с 10% нормативно признати разходи, а данъчната ставка е 10%. Когато наемателят е физическо лице, той не удържа и не внася този данък. Ние не даваме съвети как някой да избегне данъци и няма да даваме.

Защо тогава това ви засяга? Защото собственикът, който не декларира наема, обикновено не иска и следи: нито договор, нито разписка, нито банков превод с основание. Отстъпката от двайсет евро, която ви предлага, всъщност е цена, която плащате с доказателствата си. Ние бихме приели по-високия наем с договор, преди по-ниския без нищо.

Ако собственикът настоява за пари на ръка, поне поискайте подписана разписка за всяко плащане — с дата, сума, адрес и за кой месец е. Банковият превод с ясно основание е още по-добър. Това не е недоверие, а нормално водене на документи. Общите права на наемателя сме събрали в ръководството за правата на наемателя.

Какво можете да направите, ако вече живеете без договор

Не е късно. Предложете на собственика кратък писмен договор, който просто описва това, което вече сте уговорили: адрес, наем, депозит, срок, кой плаща кои сметки. Шаблон и какво трябва да има в него ще намерите в съветите за договора за наем. Много собственици се съгласяват, когато видят, че текстът е на една страница и не им налага нищо ново.

Ако откаже, започнете сами да събирате доказателства. Плащайте по банков път, когато е възможно, с основание „наем за месец ... , адрес ...“. Пазете съобщенията, в които се уговаряте за суми и ремонти. Направете снимки на жилището с дата, най-добре веднага. Партидите за ток и вода на името на собственика не доказват, че вие живеете там, но квитанциите, които плащате, показват поне какво сте поели.

И помислете дали тази квартира си струва. Наем без договор е приемлив за няколко седмици, докато търсите нещо постоянно, или при роднини. За година и повече рискът расте с всеки месец. Ако търсите квартира, в която договорът е нещо нормално, напишете го в заявката — и вижте обявите от собственик, където често се договаряте директно и спокойно.