Квартира, която е на няколко наследници: кой подписва договора и на кого плащате наема

Защо „аз съм собственикът“ понякога е само половината истина

Когато човек почине, жилището му преминава към наследниците — съпруг, деца, понякога братя, сестри или племенници. Те стават съсобственици, всеки с определен дял. Докато не делят имота, никой от тях не е „единственият собственик“, колкото и да живее най-близо или да плаща сметките.

На практика един наследник поема грижата: пази ключовете, показва жилището, взима наема. Това често е уговорено в семейството и работи добре. Проблемът идва, когато уговорка няма или когато друг наследник не е съгласен жилището да се дава, или иска друг наем. Вие като наемател не виждате това на огледа.

Затова първият ни въпрос е: „Само ваше ли е жилището, или има и други собственици?“ Не е нахално. Ако отговорът е „наследено е, имам брат и сестра“, следващата стъпка е да видите документите и да разберете кой какво решава.

Документите, които да поискате

Поискайте да видите нотариалния акт на починалия собственик и удостоверение за наследници от общината. От първия документ се вижда, че имотът е бил негов, а от втория — кои са наследниците. Ако имотът вече е поделен или някой е продал дела си, ще има и по-нов нотариален акт. Справка за имота може да се направи и в Имотния регистър.

Ако на огледа идва човек, който не е собственик — зет, съсед, познат — поискайте писмено пълномощно. За обикновено отдаване под наем често стига пълномощно с подписите на собствениците, но колкото по-дълъг е договорът, толкова по-сигурно е то да е с нотариална заверка.

Не се притеснявайте, че ще изглеждате недоверчиви. Добрият наемодател разбира, че наемателят иска да знае с кого подписва. А ако някой се ядоса на въпроса „кои са другите наследници“, това също е информация. Повече за общите проверки преди подпис има в ръководството за договора за наем.

Мнозинство, а не всички: как се смятат дяловете

Законът за собствеността казва, че общата вещ се използва и управлява според решението на съсобствениците, които притежават повече от половината от нея. Отдаването под наем по правило е такова решение за управление. Значи не винаги е нужно съгласието на всеки наследник — достатъчно е мнозинство по дялове, а не по брой хора.

Пример с трима наследници: съпругата има половината, а двете деца — по една четвърт. Съпругата сама има точно 50%, което не е повече от половината. Ако към нея се присъедини едно от децата, имат 75% — мнозинство. Двете деца заедно също имат само 50%. Графиката показва кои комбинации от подписи стигат.

Има и ограничение за срока. По Закона за задълженията и договорите лице, което има право само на обикновено управление, не може да дава под наем за повече от три години. За по-дълъг договор е разумно да подпишат всички собственици. Ако между тях няма мнозинство или не могат да се разберат, законът предвижда спорът да се реши от районния съд по искане на някой от тях — път, който вие като наемател искате да избегнете.

На кого плащате наема

Наемът се плаща на наемодателя — този, който е подписал договора. Ако са подписали всички наследници, в договора трябва да е записано по коя сметка се плаща, за да не превеждате на трима души по различни суми. Най-честото решение е една обща сметка или сметката на един от наследниците, посочен изрично като получател.

Ако е подписал само един наследник, вие плащате на него. Останалите имат право на своя дял от наема, но това е въпрос между тях и него, а не между тях и вас. Ако някой от другите наследници дойде и поиска да му плащате директно, не сменяйте получателя без писмено съгласие от подписалия или без анекс към договора — иначе рискувате да платите два пъти.

Плащайте само по банков път и пазете извлеченията. В наследените жилища паметта на хората се различава, а банковият превод не. Тази мярка помага и когато собственикът живее в чужбина, което при наследниците е много често.

Рисковете и как да ги намалите

Първият риск е спор между наследниците. Ако мнозинството не е съгласно с договора, който е подписал един от тях, вашето ползване може да бъде оспорено. Съдебната практика по такива спорове е сложна, затова най-доброто решение е да не стигате дотам: подпис от всички или от мнозинство, с пълномощни, когато някой отсъства.

Вторият риск е продажба или делба. Наследниците често решават да продадат жилището след година-две. Тогава е важно колко дълъг е договорът и дали е вписан — договор за наем над една година, който е вписан в Имотния регистър, по закон важи и срещу нов собственик. За кратък договор просто бъдете готови за огледи на купувачи и уговорете предварително как ще стават.

Третият риск е битов. Наследеното жилище често е пълно с вещи на починалия, с неплатени стари сметки или с партиди на чуждо име. Уговорете кой изнася вещите, кой урежда задълженията и как се прехвърлят партидите — помагат съветите за партидите. За правата ви като наемател вижте правата на наемателя.

Кога бихме подписали и кога не

Бихме подписали спокойно, когато всички наследници са подписали договора или са дали писмени пълномощни, когато е ясно по коя сметка се плаща и когато вещите и сметките на починалия са уредени. Такива жилища често са добри — подредени, с умерен наем и собственици, които искат дългосрочен наемател, а не бърза печалба.

Бихме се отказали или поне забавили, ако човекът на огледа отказва да каже кои са другите собственици, ако иска наема в брой „за да не се разберат роднините“ или ако жилището е в процес на делба. Наследените жилища в Тракия, Кършияка и Кючук Париж са много и винаги има избор.

Ако предпочитате да наемете директно от собственик, вижте квартирите от собственик. А ако искате ние да проверим кой реално отдава жилището, преди да отидете на оглед, напишете го в заявката.