Капаро за квартира: кога да го дадете, как да го запишете и кога се връща

Защо изобщо се иска капаро

Добрата квартира в Пловдив понякога се дава за ден-два. Ако сте я видели в петък, а договорът може да се подпише чак в понеделник, собственикът поема риск: отказва на другите кандидати и ако вие се откажете, губи седмица. Капарото е неговата застраховка срещу това. За вас то е доказателство, че квартирата е спряна и няма да бъде дадена на някой, който предложи двайсет евро повече.

Най-често капаро се иска при студентски квартири през август и септември, когато около университетите има повече кандидати, отколкото жилища. Иска се и когато наемателят още не е в Пловдив и ще пристигне след седмица-две, или когато предишният наемател освобождава жилището след няколко дни. В тези случаи искането е логично.

Не е логично, когато капаро се иска преди да сте видели жилището. Това е най-честият сюжет при измамите с наеми: снимки от обява, собственик „в чужбина“, бързане и молба за превод, за да „запази“ квартирата. Ние имаме просто правило — без оглед на място или поне видео оглед с човек, който е вътре в жилището, не се плаща нищо.

Задатък или аванс: какво казва законът

Думата „капаро“ я няма в закона. Законът познава задатъка — чл. 93 от Закона за задълженията и договорите. Според него задатъкът служи за доказателство, че договорът е сключен, и обезпечава изпълнението му. Ако страната, която е дала задатъка, не изпълни, другата може да се откаже от договора и да го задържи. Ако не изпълни страната, която го е получила, другата може при отказ от договора да поиска задатъка в двоен размер.

За наемателя това означава две неща. Ако дадете 150 € задатък и после се откажете, обикновено ги губите. Ако собственикът се откаже и даде квартирата на друг, можете да поискате 300 €. Това работи само ако в разписката ясно пише, че сумата е задатък и за какво сте се договорили — кое жилище, от кога, срещу какъв месечен наем и до кога ще се подпише договорът.

Ако разписката казва „аванс“ или „предплата за наем“, нещата стоят различно. Аванс, платен за договор, който така и не е сключен, по принцип трябва да се върне — чл. 55 от същия закон задължава всеки, получил нещо с оглед на неосъществено основание, да го върне. Но това не означава, че ще го върнете лесно. Ако собственикът откаже, спорът става съдебен. Затова ние не тълкуваме, а записваме изрично какво става с парите при всеки вариант. При конкретен спор говорете с адвокат.

Какво трябва да пише в разписката

Разписката може да е на един лист, написан на ръка, но трябва да съдържа няколко неща. Трите имена и единния граждански номер на двете страни. Точен адрес на жилището — улица, номер, вход, етаж, апартамент. Сумата с цифри и с думи. Дали е задатък или аванс. Месечния наем и датата, от която започва наемът. И крайния срок, до който ще се подпише договорът за наем.

Добавете и изречение какво става в трите основни случая: подписване на договора, ваш отказ и отказ на собственика. Например: „при сключване на договора сумата се приспада от наема за първия месец“. Ако е уговорено капарото да стане част от депозита, напишете и това. Двама души с различна памет след три седмици са по-честото явление, отколкото двама нечестни хора.

Проверете кой подписва. Най-добре е това да е собственикът по нотариален акт. Ако е пълномощник или посредник, поискайте да видите пълномощното или договора му със собственика. Ако жилището е на няколко души, подписът на единия не задължава останалите. Повече за документите, които е добре да видите преди подписа, има в ръководството за договора за наем.

Колко капаро е нормално

Няма закон, който да определя размера. В практиката капарото за квартира обикновено е част от един месечен наем — най-често между една четвърт и половин наем. При медиана за двустаен 450 € това са около 110–225 €. Цял наем като капаро е много за жилище, което ще се подпише след два дни, и си струва да попитате защо.

Капарото не е депозит. Депозитът се дава при подписването и пази собственика от щети през наема, а капарото пази и двете страни в дните между огледа и договора. В деня на нанасянето обикновено плащате първия наем и депозита, а капарото се приспада от едното. Колко пари ви трябват общо в този ден, квартал по квартал, сметнахме в статията за парите за нанасяне.

Внимавайте и с комисионата на посредник. Тя е отделно плащане за услуга и не е капаро. Ако посредник иска пари „за запазване“, разберете на кого отиват: на собственика като задатък или на фирмата като част от комисионата. Ако е второто, договорът с посредника трябва да казва кога и при какви условия му се дължи. Общите неща за депозита са в ръководството за депозита.

Кога да не давате капаро изобщо

Не давайте капаро, ако не сте видели жилището на място или на видео в реално време. Не давайте, ако човекът не иска да покаже документ за собственост или пълномощно, ако цената е далеч под квартала и ако ви притискат да преведете „до един час, защото има други желаещи“. Тази комбинация е класически признак на измама, а не на голям интерес.

Не давайте в брой без разписка. Банковият превод е по-добър: в основанието напишете „капаро (задатък) за наем на ап. … по ул. …“ и сумата остава документирана. Плащане в брой срещу разписка също е приемливо, ако разписката е подписана пред вас. Ваучери, крипто и преводи към трето лице, различно от собственика, са червена лампа.

И не давайте капаро, ако още се колебаете. Капарото е обещание. Ако след огледа си казвате „ще помисля до утре“, по-честно е да кажете това на собственика, вместо да платите и после да спорите за връщането. Как да познаете дублирани и подвеждащи обяви, описахме в статията за дублираните обяви.

Ако нещо се обърка

Ако собственикът даде квартирата на друг след като е взел капаро като задатък, имате право да поискате задатъка в двоен размер. Започнете с писмено съобщение — имейл или съобщение, в което посочвате датата, сумата и разписката. Повечето такива случаи се решават, когато другата страна види, че уговорката е записана.

Ако вие се откажете, бъдете честни и кажете възможно най-рано. Някои собственици връщат капарото, ако им дадете време да намерят друг наемател, макар че не са длъжни. Ако сте платили аванс, а не задатък, и договорът не е сключен по причина, която не зависи от вас, имате основание да поискате връщане.

Ако подозирате измама — пари преведени за жилище, което не съществува, телефон, който вече не отговаря — подайте сигнал в полицията и уведомете банката си веднага. Ако искате да търсите без такива рискове, попълнете заявка: ние показваме само жилища, които могат да се огледат, а капаро не взимаме. Повече за правата ви има в правата на наемателя.