Хладилникът спира в петък вечер, разбира се. Или пералнята изпомпва наполовина и застива с мокро пране вътре. В обзаведената квартира уредите са на собственика, но се развалят у вас и всеки има своя версия кой е виновен. Законът дава ясна основа, а повечето спорове се решават от това какво сте записали при нанасянето и колко бързо сте съобщили.
По чл. 231 от Закона за задълженията и договорите дребните поправки от обикновена употреба са за наемателя, а поправките на всички други повреди са за собственика, ако не са причинени виновно от наемателя. Изгорял компресор на хладилника, мотор или платка на пералнята, нагревател на фурната след години работа обикновено са за собственика. Счупена дръжка, запушен филтър или скъсано уплътнение от невнимание — по-скоро за вас. Съобщете веднага (чл. 233 ви задължава), снимайте уреда и табелката му, предложете сервиз и не поправяйте сами без съгласие, освен ако няма друг изход.
Чл. 231 от Закона за задълженията и договорите е кратък. Дребните поправки по повреди от обикновено употребление са за сметка на наемателя; примерите в самия закон са замърсени стени, разядени кранове, брави, запушени комини. Поправките на всички други повреди, ако не са причинени виновно от наемателя, са за сметка на наемодателя. Хладилници и перални законът не споменава, но логиката се пренася директно.
Същият член казва какво става, ако собственикът не поправи повредата. Тогава наемателят има правата по чл. 230: да иска поправяне, съразмерно намаление на наема или в краен случай да развали договора. А ако наемателят сам извърши поправката с грижата на добър стопанин, може да прихване стойността ѝ срещу наема. Това е силна възможност, но ние бихме я ползвали само след писмено предупреждение и изчакване.
Има и обратната страна. Чл. 233 задължава наемателя да съобщава незабавно на наемодателя за повредите, а при връщане на жилището наемателят отговаря за вредите през ползването, освен ако докаже, че не се дължат на него. Тоест мълчанието е лоша стратегия: уредът, за който не сте казали три месеца, лесно става „вашата“ повреда.
В нашата извадка 207 обяви за наем в Пловдив споменават, че жилището е обзаведено. Най-много са в Център, Кючук Париж, Южен и Тракия. Медианата им е почти същата като на необзаведените — около 0,1% под собствения квартал. Затова и казваме, че обзаведеното не струва повече: собственикът не взима допълнително за уредите, но и рядко ги сменя.
По-интересното е какво липсва. Само 9 обяви в цялата извадка назовават конкретни уреди — „техника“, „хладилник“, „пералня“. Възрастта на уредите не се споменава никъде. Краткото описание е един ред и това не значи, че уреди няма, но значи, че трябва да питате. Хладилник на петнайсет години работи, докато не спре, и харчи повече ток, отколкото си мислите.
Собствено преброяване в извадка от 1 168 обяви за наем на апартаменти в Пловдив, imot.bg, 12.09.2026. Краткото описание е около един ред, затова „не споменава“ не значи „няма“. Кършияка също има 12 обяви с „обзаведен“.
На огледа отворете вратата на хладилника и вижте табелката отвътре — там са моделът и често годината. Пуснете фурната и котлоните за минута. Вижте барабана и уплътнението на пералнята за мухъл и остатъци от варовик. Питайте направо: „на колко години са уредите и кога е сменян последно някой“. Списъкът за целия оглед е в ръководството за огледа.
Тук е сивата зона, затова ето как я делим ние. Дребна поправка от употреба е почистването на филтъра и маркуча на пералнята, смяната на изгоряла лампичка във фурната или хладилника, подмяната на пукнат рафт или капак, затягането на разхлабена дръжка. Това са неща от няколко евро и десет минути. Ако ги изискате от собственика, ще ги направи, но ще запомни.
Повреда, която не е дребна, е спрял компресор, изтекъл фреон, изгоряла платка, мотор или помпа на пералнята, термостат, нагревател или вентилатор на фурната след години работа. Тук няма вина, има износване. Ремонтът често струва колкото половин нов уред и решението дали да се ремонтира или да се купи нов е на собственика, защото уредът е негов.
Вината на наемателя е отделна категория. Пералня, претоварена с два юргана, хладилник, размразяван с нож, керамичен плот, пукнат от падаща тенджера, фурна, почиствана с препарат, който е разтопил уплътнението — тези повреди по чл. 231 са за ваша сметка, защото са причинени от вас. Пловдивската вода е с много варовик и той скъсява живота на нагревателите; за бойлера разказахме в статията за бойлера, а за пералнята важи същото — препаратът против варовик е ваша грижа.
Щом уредът спре, снимайте го. Снимка на дисплея с кода на грешката, кратко видео на шума или на водата, която не изтича, и снимка на табелката с модела. Сервизът ще поиска модела още в първия разговор, а снимката на кода спестява едно посещение. Ако е хладилникът, извадете храната и запишете какво се е развалило — понякога собственикът сам предлага да го компенсира.
После пишете на собственика. Не устно, а с писмено съобщение, в което има дата и час: какво е спряло, от кога, какво сте направили и снимките. Предложете решение: „мога да извикам сервиз в понеделник, ако сте съгласни, или ще изчакам вашия майстор“. Собственикът, който живее в чужбина, обикновено предпочита вие да организирате, а той да плати; как да се уговорите с такъв собственик има в статията за собственика в чужбина.
Колко бързо трябва да стане ремонтът, законът не казва с дни. Ние смятаме за разумно хладилник да е оправен или сменен до няколко дни, а пералня — до седмица-две. Ако минат седмици без отговор, напишете второ съобщение с краен срок и споменете, че след него ще поръчате ремонта сами и ще приспаднете сумата от наема по чл. 231. Обикновено това изречение решава въпроса.
Когато уредът е стар, собственикът често избира ремонт, защото е по-евтин днес. Понякога това е грешно и за него. Хладилник на петнайсет години с нов компресор пак харчи много ток, а сметката за тока е ваша — чл. 232 задължава наемателя да плаща разходите, свързани с ползването. Това е добър аргумент в разговора: новият уред пести на вас, а собственикът го има години след като вие сте се изнесли.
Ако собственикът купува нов уред, моделът е негов избор. Ако искате по-голям хладилник или пералня със сушилня, можете да предложите да доплатите разликата, но тогава запишете в анекс или в протокола чие е какво и какво става при напускане. Иначе след две години никой няма да помни кой какво е платил.
Ако уредът е ваш — донесли сте собствена пералня в необзаведена квартира — ремонтът е изцяло ваш, освен ако повредата не е от инсталацията на сградата, например пренапрежение или теч от тръбите. Тогава въпросът е за собственика или за застраховката; статията за застраховката на вещите обяснява какво покрива полицата на собственика и какво не.
Най-силният ви аргумент е приемо-предавателният протокол. Чл. 233 съдържа една важна презумпция: до доказване на противното се предполага, че вещта е приета в добро състояние. Това е в полза на собственика. Ако хладилникът е бил с пукнат рафт още при нанасянето, а това не е записано, при напускане ще изглежда, че вие сте го счупили.
Затова в протокола избройте всеки уред с марка, модел и приблизителна възраст, дали работи и какви дефекти има. Снимайте всеки уред отвън и отвътре, включително табелката. Отнема половин час и спестява спорове за депозита. Повече за документите при подписване има в ръководството за договора за наем, а за удръжките от депозита — в ръководството за депозита.
Ако търсите обзаведена квартира и искате уредите да са сравнително нови, кажете го в заявката. Обзаведените жилища събираме и на страницата обзаведени квартири. Ние питаме за възрастта на хладилника и пералнята още преди огледа, защото това е въпросът, който никоя обява не отговаря.
Източник на данните: собствена извадка от 1 168 активни обяви за наем в Пловдив, събрани от imot.bg на 12 септември 2026 г. Цените са обявени, не договорени. Където броят обяви е малък, го посочваме изрично.
Опишете какво търсите — свързваме се с вас до 24 часа. Безплатно, без комисиона за наематели.