Авария в квартирата, а собственикът не вдига: теч, ток или парно — какво правите сами и кой плаща

Първите петнайсет минути

При вода първата задача е спирателният кран на апартамента. Обикновено е в банята, до водомерите, в кухнята под мивката или в шахта на стълбището. Ако не го намерите, търсете общия кран на входа, който често е в мазето. Затова още при нанасянето питайте къде е и снимайте мястото. В паника никой не си спомня.

Ако водата стига до лампа, контакт или табло, изключете автоматичния прекъсвач на това помещение или главния, преди да пипате каквото и да е. При миризма на газ не палете осветление, отворете прозорците, спрете крана на уреда и излезте. Тук не става дума за собственика, а за безопасност. Сигнал за газ се подава веднага към аварийните служби, а не след като хазяинът се обади.

Едва после поставете кофа, хвърлете кърпи и вдигнете вещите. Почукайте на съседа отдолу. Ако при него вече капе, кажете му веднага, вместо да научи от петното на тавана. Добрият тон в този момент спестява много разправии после, когато се изяснява кой какво дължи.

Към кого да се обърнете, когато собственикът мълчи

Не всяка авария е в апартамента. Ако няма вода в целия вход, проблемът най-често е на улицата или на общия водопровод и тогава подавате сигнал към ВиК – Пловдив. Ако няма ток в целия блок или улица, сигналът е към Електроразпределение Юг, мрежовото дружество за региона. Ако парното спре в целия вход, а квартирата е на топлофикация, проблемът често е в абонатната станция и се търси топлофикационното дружество.

Ако обаче аварията е зад вашия водомер или след вашето табло, тя е в жилището и се оправя от частен майстор. Тогава търсете първо домоуправителя или управителя на етажната собственост. Той често знае кой майстор работи в блока, има ключ от мазето и телефона на собственика или на роднина. Съседите също знаят повече, отколкото предполагате.

Какъв е рискът, зависи и от етажа. В нашата извадка от септември над 75% от обявите с посочен етаж и етажност са по средата на сградата, т.е. имат съсед и отгоре, и отдолу. Там най-честата авария е течът от горния етаж или към долния. На последния етаж рискът идва от покрива, особено в ниските стари кооперации, където са две трети от обявите на последен етаж, а на партера — от канализацията и мазетата. Как етажът се отразява на наема, разказахме в анализа за етажа.

Какво казва законът, без юридическия език

Чл. 233 от Закона за задълженията и договорите задължава наемателя да съобщава незабавно на наемодателя за повредите. Тоест първото ви задължение не е да ремонтирате, а да уведомите. Ако мълчите седмица и течът подкопае съседския таван, част от вината ще бъде ваша. Затова пишете още в първия час, дори да знаете, че няма да прочете веднага.

Чл. 231 разделя ремонтите на две групи. Дребните поправки от обикновена употреба — запушен сифон, разяден кран, брава — са за наемателя. Всички останали повреди, ако не са причинени от вас, са за собственика. Ако той не ги направи, имате правата по чл. 230: поправка, намаление на наема или разваляне на договора. И най-практичното: ако извършите поправката сами с грижата на добър стопанин, можете да прихванете стойността ѝ от наема.

Има и по-обща разпоредба за случаите, когато действате в чужд интерес. По чл. 60 и чл. 61 от ЗЗД който се е погрижил уместно за чужда работа, без да е натоварен, има право да му бъдат върнати необходимите разноски. Спрян теч в чуждо жилище е точно такъв случай. Ние формулираме нещата общо; ако сумата е голяма или собственикът оспорва, говорете с юрист. За уредите в обзаведена квартира има отделна статия: кой плаща развален уред.

Доказателствата, които ще ви трябват след седмица

Снимайте преди да чистите. Видео с телефона, на което се вижда откъде тече, колко е водата и кой е часът, струва повече от десет обяснения. Снимайте и съобщенията до собственика: кога сте звънели, кога сте писали, че не е отговорил. Пишете по няколко канала — SMS, приложение за съобщения, имейл, ако имате.

Поискайте от майстора документ с описание какво е направил и защо е било неотложно, с име и подпис. По възможност фактура или поне касова бележка. Запазете сменената част: спукания маркуч, изгорелия ключ, стария смесител. Ако по-късно собственикът каже, че е било „нищо работа“, частта е на масата.

Ако щетата засяга и съседите, съставете кратък протокол с тях: какво е видяно, кога, какви са петната. Не поемайте устно вина за чужди тавани, ако не е ясно откъде е тръгнало. За повредите от ток и стари кабели вижте и статията за старата ел. инсталация. За бойлера, който е честа причина за течове, имаме отделен текст.

Прихващането: как да си върнете парите

Прихващането не е тайно спиране на наема. По чл. 104 от ЗЗД то става с изявление на едната страна до другата. Напишете на собственика кратко писмо: каква е била аварията, какво е направено, колко струва, че прилагате документите и че приспадате сумата от следващия наем. Пратете го преди датата на плащане, не след нея.

Прихващайте само реалната и разумна стойност. Ако майсторът в неделя вечер е взел повече заради часа, това обикновено е обяснимо. Ако обаче сте сменили стар смесител с най-скъпия в магазина, разликата трудно ще мине като необходим разход. Добрият стопанин избира нормален ремонт, не подобрение.

Не спирайте целия наем, ако ремонтът е бил 80 €. Платете разликата и приложете сметката. Така никой не може да твърди, че не плащате наема. Ако собственикът се появи след три дни и предложи да плати направо на майстора или да ви върне парите в брой, това също е добре, стига да има бележка. Как се урежда депозитът при спор, има в ръководството за депозита.

Подготовката, която прави аварията по-малка

Най-добрият момент да се погрижите за аварията е денят на подписване. Поискайте в договора резервен контакт: роднина, пълномощник или управител, който отговаря, когато собственикът е недостъпен. Ако собственикът живее в чужбина, това е задължително. Повече за тази ситуация сме писали в статията за собственика в чужбина.

Добре е в договора да има и праг за спешни ремонти, например до 100 или 150 €, които можете да поръчате без предварително съгласие при авария, срещу документ. Това спестява половината спорове. Запишете и къде са спирателните кранове, таблото, водомерите и кой е домоуправителят. Типовите клаузи сме разгледали в ръководството за договора.

И една практична дреболия: дръжте у дома фенерче, кофа и няколко стари кърпи. При квартира на парно знайте кой е отговорникът на входа за абонатната станция, за което разказахме в статията за парното. Правата ви при недостатъци на жилището са събрани в ръководството за правата на наемателя. А ако търсите квартира със собственик, който отговаря, пишете ни в заявката.

Източник на данните: собствена извадка от 1 168 активни обяви за наем в Пловдив, събрани от imot.bg на 12 септември 2026 г. Цените са обявени, не договорени. Където броят обяви е малък, го посочваме изрично.