Лелята има празен апартамент в Каменица, приятелят от университета се мести в София и иска някой свой да живее в жилището му. Предложението звучи като късмет: по-нисък наем, никаква агенция, никакви огледи с непознати. Повечето такива уговорки вървят добре. Тези, които не вървят, обикновено се развалят на едно и също място — там, където никой не е искал да пише нищо на хартия.
Когато наемате от роднина или приятел, пак сключете писмен договор — или договор за наем, ако плащате, или договор за безвъзмездно ползване, ако не плащате. Без определен срок безвъзмездното ползване може да бъде прекратено от собственика по всяко време. Запишете наема, сметките, кой плаща ремонтите и срока на предизвестие. Отстъпка от 20% спрямо типичния наем за двустаен в Пловдив струва между около 900 и 1 300 € годишно според квартала. Данъкът върху дохода от наем е задължение на наемодателя, а за адресна регистрация ви трябва писменото му съгласие.
С непознат хазяин и двамата знаете, че има правила. С роднина правилата се подразбират и всеки ги подразбира различно. Лелята мисли, че щом наемът е символичен, може да идва да полива цветята в неделя. Вие мислите, че щом плащате, жилището е ваше. Братовчедът решава да продава след година и смята, че „ще се разберем“. Всички тези очаквания са човешки и всички се решават по-леко, когато стоят на лист хартия.
Има и друг риск, за който рядко се говори: собственикът не е само един човек. Апартаментът може да е съсобствен с братята и сестрите му, да е наследствен или да е в брак, в който съпругът има свое мнение. Кой трябва да даде съгласие, когато собствениците са повече, и на кого се превежда наемът — вижте статията за квартира от наследници.
Затова ние съветваме едно и също и на приятели, и на непознати. Договор, протокол за състоянието с дата и снимки, и сметки, уговорени до последното евро. Не защото не вярвате на човека, а защото паметта за едно изречение, казано на семейната трапеза, избледнява бързо. Хартията пази отношенията повече от доверието.
Ако плащате нещо всеки месец, дори символична сума, отношенията ви са наем. По Закона за задълженията и договорите при наема собственикът дава жилището за временно ползване, а наемателят му плаща цена. Тогава важат общите правила — за поправките, за предизвестието, за връщането на жилището. Какво да влезе в текста, проверете в ръководството за договора за наем.
Ако не плащате нищо, а само сметките, по-точното е договор за заем за послужване: собственикът ви дава жилището без заплащане, за известно време, а вие трябва да му го върнете. Тук има важна подробност. Ако в договора не са определени времето или целта на ползването, собственикът може по всяко време да поиска жилището обратно. Дори със срок той може да го поиска по-рано, ако сам неотложно се нуждае от него поради непредвиден случай.
Казано по човешки: „живей колкото искаш, без пари“ е най-несигурното положение за вас. Ако ще инвестирате в жилището — боядисване, мебели, ремонт на банята — уговорете писмено поне срок и какво става с вложеното, ако трябва да излезете. Ако приемате да живеете без наем, бъдете готови, че обстоятелствата в семейството могат да се променят по-бързо от плановете ви.
Сумата по приятелски обикновено е под пазарната. С колко точно — това обикновено остава неизречено. За да имате база за разговора, сметнахме колко струва годишно отстъпка от 20% спрямо медианния наем за двустаен в различните квартали. В Център и Каменица 1, където двустайният е около 450 €, това са около 1 080 € на година. В Съдийски — близо 1 300 €.
Тези пари не са малко за никоя от страните. За наемателя те са реална помощ, за собственика — пропуснат доход, който рано или късно ще забележи, особено ако наемите в квартала растат. Ние бихме добавили в текста и правило за преразглеждане на наема — например веднъж годишно, с ясна граница. Така отстъпката е подарък, за който и двамата знаят, а не тиха обида.
Примерна сметка върху медианите на обявените наеми за двустаен апартамент (в скоби) от собствена извадка от 1 168 обяви в Пловдив, imot.bg, 12.09.2026: 20% от медианата × 12 месеца.
Ако нямате представа каква е пазарната цена за конкретното жилище, погледнете медианите по квартали на страницата цени на наемите или сравнете с две-три подобни обяви. Честният разговор „пазарно е около 450, аз мога да ти дам 380“ е по-добър от неясното „дай колкото можеш“.
Сметките са първото място, където се трупа напрежение. Партидите почти винаги остават на собственика и фактурите идват при него. Разберете се как ще виждате фактурите и до кое число превеждате. Ако токът и водата са „включени“ в символичния наем, запишете го — иначе след първата зима с климатици някой ще се почувства ощетен. Видовете сметки и отопление са описани в ръководството за сметките.
Ремонтите са второто. По закона наемателят поема малките поправки, които идват от нормалното ползване, а собственикът — по-сериозните повреди, за които наемателят не е виновен. С роднина това често се обръща — наемателят плаща всичко, защото „то е почти безплатно“. Това е нормален договорен избор, стига да е изречен и записан, а не да се открие при първия изгорял бойлер.
Третото е ключът. Роднините често запазват собствен ключ и идват без предупреждение — „минах да видя как сте“. Уговорете кога и как ще идват. В непознат наем това се урежда с договора и мълчаливото правило за предупреждение. В семейството трябва да се каже на глас. Какви посещения са разумни, обсъдихме в статията за посещенията на собственика.
Данъкът върху дохода от наем е задължение на собственика, не на вас. Според НАП, когато собственикът е физическо лице, от получения наем се приспадат 10% разходи, признати по закон, а остатъкът влиза в годишната му данъчна декларация. Дали роднината ви ще декларира, е негов въпрос, но липсата на договор и декларация засяга и вас. Рисковете за наемателя при недеклариран наем събрахме в статията за недекларирания наем.
Ако ви трябва настоящ адрес на жилището — за личен лекар, детска градина или помощи — Законът за гражданската регистрация изисква собственикът да даде писмено съгласие, като подпише декларация по образец. С роднина подписът рядко е трудност, но го вземете в първата седмица, а не в деня, в който ви трябва бележка за училището.
Не забравяйте и етажната собственост. За етажната собственост вие сте обитател: дължите своя дял за стълбището, асансьора и почистването и трябва да фигурирате в книгата на входа, дори ако не плащате наем. Когато в блока знаят, че живеете там законно и с договор, разговорите на стълбището са по-лесни.
Най-трудно е краят. Вие намирате нова работа, роднината иска да продаде, бракът му се променя. Уговорете в договора срок на предизвестие и за двете страни — обикновено един месец, а при семейство с ученици — и повече. Безсрочният договор по закон се прекратява с предизвестие от месец. За срочния напишете при какви условия можете да напуснете по-рано.
Ако собственикът продава, договорът за наем остава в сила спрямо купувача, ако е бил вписан в Имотния регистър. Невписан договор с достоверна дата обвързва купувача до края на срока си, но най-много година след продажбата. Без достоверна дата договорът е задължителен за купувача като безсрочен, ако вие живеете в жилището. В семейството рядко се стига до такива сметки, но знанието не пречи.
И последно: напуснете така, както бихте напуснали квартира на непознат. Почистено, с върнати ключове и протокол за състоянието. Семейните отношения продължават много след наема. Ако решите, че ви трябва квартира извън семейството, опишете какво търсите в заявката — ще подберем варианти без неудобни разговори на Коледа.
Източник на данните: собствена извадка от 1 168 активни обяви за наем в Пловдив, събрани от imot.bg на 12 септември 2026 г. Цените са обявени, не договорени. Където броят обяви е малък, го посочваме изрично.
Опишете какво търсите — свързваме се с вас до 24 часа. Безплатно, без комисиона за наематели.