Квартира в нова сграда без Акт 16: ток на временна партида, адрес и рискове

Какво е Акт 16 и какво следва след него

„Акт 16“ е разговорното име на констативния акт, с който се установява, че строежът е годен за приемане. Сам по себе си той още не позволява сградата да се ползва. След него възложителят иска въвеждане в експлоатация — разрешение за ползване от Дирекцията за национален строителен контрол или удостоверение от общината, според категорията на строежа. Това е уредено в чл. 177 от Закона за устройство на територията.

Следващият член казва ясно, че не се разрешава строежи или части от тях да се ползват, преди да са въведени в експлоатация. С други думи, животът в такава сграда не е законен, колкото и обичаен да е. Отговорността е преди всичко на собственика и на строителя, но вие сте човекът, който живее вътре, когато нещо не работи.

Защо собствениците отдават въпреки това? Защото са платили жилището, плащат кредит и не искат да чакат. Понякога въвеждането се бави заради недовършена улица, озеленяване или документи. Законът изрично изброява като пречка незавършени фасади и непроведена вертикална планировка — неща, които се виждат с просто око при огледа.

Колко такива квартири има в обявите

В нашата извадка 79 обяви споменават „ново строителство“, „нова сграда“ или „чисто нов“. Тяхната медиана е 7,14 €/кв.м, а спрямо медианата на собствения им квартал са с около 4,5% по-скъпи. Медианният наем е 500 €. Най-много са в Тракия (12), Христо Смирненски (9), Младежки хълм (8) и Остромила (6).

Думата „Акт 16“ не се среща в нито една обява. Нито „разрешение за ползване“, нито „въведена в експлоатация“. Това не значи, че всички нови сгради имат документите — значи, че никой не пише за тях. Графиката показва къде са обявите за ново строителство и колко от тях казват нещо за статуса на сградата.

Тоест въпросът трябва да зададете вие. И да го зададете за конкретната сграда, а не „дали е ново“. Защо новото строителство не е много по-скъпо на квадрат в същия квартал разгледахме в отделна статия. Тук ни интересува друго — дали за тези 4,5% получавате сграда, която официално може да се обитава.

Токът и водата: временни партиди

Докато сградата не е въведена в експлоатация, токът често идва по временно присъединяване, направено за строежа, а партидата е на строителя. Битовите партиди за отделните апартаменти се откриват по-късно. Различни собственици разказват различни неща за цената на временния ток, затова не правим общо твърдение. Питайте конкретно: на чие име е партидата, по каква цена се плаща и как се разпределя между апартаментите.

С водата е подобно — често има общ водомер за сградата и сметката се разделя по някаква схема, а не по вашия водомер. Отоплението също може да не е готово: газът или парното не са подведени и разчитате на климатиците. За зимата това означава по-голяма сметка за ток. Повече за отоплението с климатици има в статията за климатиците.

Най-неприятният сценарий е спор между строителя и собствениците, при който временният ток бъде спрян или сметката дойде със закъснение за няколко месеца. Затова в договора запишете, че разликата между битова и небитова цена, ако има такава, е за сметка на собственика, и че при спиране на тока или водата за повече от няколко дни можете да прекратите договора без неустойка.

Адресна регистрация, училище и пощата

За да смените настоящия си адрес при наем, общината обикновено иска договор за наем или съгласие на собственика. В сграда без въвеждане в експлоатация може да се окаже, че отделният апартамент още няма всички данни, които администрацията проверява. Не твърдим, че това винаги е проблем, но се е случвало. Попитайте в районната администрация, преди да подпишете, ако регистрацията ви е важна.

А тя е важна по-често, отколкото изглежда. От настоящия адрес зависят точките за детска градина и първи клас, личният лекар, социалните помощи, понякога и работата. Ако търсите квартира заради прием в определено училище, прочетете статията за първи клас и адреса и тази за детската градина.

Пощата е по-дребен, но ежедневен въпрос. В нов блок без табели и с недовършени пощенски кутии писмата и пратките се губят. Куриерите намират адреса по-трудно, особено ако улицата още няма официално име или номер. Попитайте съседите как получават пратките си — те вече са минали през това.

Строежът наоколо и недовършените общи части

Новите квартали в Остромила, източната част на Тракия и около Христо Смирненски растат блок до блок. Ако вашата сграда е готова, съседната може да е в груб строеж — с кран, бетоновози от 7 сутринта и прах, който влиза през новата дограма. Огледайте не само сградата, а и парцелите около нея.

Вътре гледайте общите части. Работи ли асансьорът, или „ще го пуснат след Акт 16“? Има ли осветление на стълбището и заключва ли се входната врата? Довършен ли е паркингът, или колите стоят в калта? Всичко това е обичайно за сграда в последните месеци преди въвеждане, но за наемател, който плаща пълна цена, е неудобство.

Ние бихме посетили сградата вечер. Тогава се вижда колко прозорци светят — тоест колко хора реално живеят там — и дали улицата има осветление. Празен блок с три светещи апартамента означава повече самота и по-малко натиск върху строителя да довърши. За шума от строежи и улици вижте статията за шумните места.

Как да се защитите в договора

Първо проверете статуса. Разрешенията за ползване и удостоверенията за въвеждане в експлоатация се публикуват в Единния публичен регистър по устройство на територията. Помолете собственика да ви каже на какъв етап е сградата и кога очаква въвеждане. Отговор „не знам“ е отговор.

Второ, наемът. Сграда без въвеждане в експлоатация не е пълноценно ново строителство и не заслужава премията от 4,5%. Ние бихме поискали цена около медианата за квартала или под нея, с уговорка тя да се преразгледа, когато сградата получи документите и партидите станат битови. Трето, срокът — по-кратък договор или право на прекратяване с едномесечно предизвестие.

Четвърто, запишете в договора кой плаща разликата в сметките, кой отговаря при спиране на ток или вода и че собственикът ще ви съдейства за адресна регистрация. Общите клаузи са в ръководството за договора. Ако искате да избегнете темата изцяло, напишете в заявката „само сграда с Акт 16 и въведена в експлоатация“ — така отпадат обявите, които не казват нищо.

Източник на данните: собствена извадка от 1 168 активни обяви за наем в Пловдив, събрани от imot.bg на 12 септември 2026 г. Цените са обявени, не договорени. Където броят обяви е малък, го посочваме изрично.