Новото строителство под наем в Пловдив не е по-скъпо на квадрат в същия квартал

Как сравнихме новото със старото

За всяка обява изчислихме наема на квадратен метър и го сравнихме с медианата за същия квартал и същия брой стаи. Така двустаен в нов комплекс в Остромила се мери с другите двустайни в Остромила, а не с гарсониера в Центъра.

„Ново“ определихме по текста на обявата: чисто нов, ново строителство, нова сграда, затворен комплекс, Акт 16, първи наемател. Така събрахме 105 обяви — около 9% от пазара. Реалният дял на новите жилища е по-голям, защото не всички обяви го пишат в началото, но за сравнението това няма значение.

Абсолютните цени показват очакваното: медианният двустаен в нова сграда е 500 €, в стара — 450 €. На квадрат обаче разликата е само 1,4%, а 48% от новите жилища са под медианата на своя квартал.

Защо новото не е по-скъпо на квадрат

Първо, новите жилища са малко по-големи. Медианният нов двустаен е 68 кв.м срещу 65 кв.м за останалите, новият тристаен — 98 срещу 90 кв.м, новият едностаен — 45 срещу 38 кв.м. По-голямата площ вдига месечния наем, но — както показахме в анализа на цената на квадрат по размер — сваля цената на квадрат.

Второ, адресът. Голяма част от новите жилища под наем са в Остромила, Христо Смирненски и Младежки хълм — квартали с наеми над средните за града. Затова сравнението с целия град преувеличава премията, а сравнението в същия квартал я показва реално. Вътре в самите квартали новите сгради често са в по-периферните части, където локацията компенсира новостта.

Трето, предлагането на нови жилища за наем расте. Много купувачи от последните години купуват за инвестиция и пускат жилището под наем веднага след Акт 16. Когато десет нови апартамента в един комплекс излизат на пазара едновременно, собствениците им се конкурират помежду си.

Къде новото строителство под наем е най-много

Остромила и Тракия водят с по 15 обяви, следвани от Южния район (13), Христо Смирненски (11) и Младежки хълм (10). Това са кварталите, в които през последните години е строено най-много.

В Христо Смирненски и Тракия новите жилища са с 7–9% по-скъпи на квадрат от средното за квартала — там новото наистина се плаща. В Остромила са на нивото на квартала, а в Южния район — дори с около 15% под него, при малък брой обяви.

Разликите по квартали идват от това какво е „старото“ наоколо. Където старият фонд е в добро състояние, новото няма с какво да се отличи. Където старото е панел без саниране, новото изпъква.

„Първи наемател“ — единствената ясна премия

Една фраза се откроява: „първи наемател“. 24 обяви я съдържат и медианно са с 9,7% по-скъпи на квадрат от сходните жилища в квартала. Това е най-голямата премия за дума, която намерихме в обявите — вижте и анализа на думите в обявите.

Логиката е ясна: първият наемател получава неизползвана кухня, нови матраци, нова баня, липса на следи от чужд живот. За много хора това си струва 30–40 € на месец. „Чисто нов“ без „първи наемател“ обаче не носи почти никаква премия — медианно 0,8%.

Практически: ако не държите да сте първи, търсете жилища в нови сгради, които са били отдавани веднъж. Те са със същото качество на сградата, но без премията.

На какво да внимавате при нова сграда

Незавършена среда. Много нови комплекси в Пловдив се отдават, докато съседните сгради още се строят. Питайте какво ще се строи наоколо в следващата година — шумът от строителна площадка от седем сутринта не е в обявата.

Такса за поддръжка. В затворените комплекси има месечна такса за охрана, почистване и поддръжка на общите части. Тя може да е няколко десетки евро на месец и не винаги е включена в наема. Питайте изрично.

Първа зима. Новите сгради понякога имат проблеми, които се виждат едва през първия отоплителен сезон — течове, конденз, недонастроено отопление. Уговорете в договора кой отговаря за скрити дефекти.

Източник на данните: собствена извадка от 1 168 активни обяви за наем в Пловдив, събрани от imot.bg на 12 септември 2026 г. Цените са обявени, не договорени. Където броят обяви е малък, го посочваме изрично.