Квартирата е на хубаво място, но банята е от осемдесетте, а стените не са виждали боя от десет години. Собственикът казва: „Ако я оправите, ще ви сваля наема.“ Такива уговорки в Пловдив са по-чести, отколкото изглежда, особено при наследени жилища в старите квартали. Могат да са изгодни и за двете страни. Могат и да ви струват няколко хиляди евро, ако не са записани.
Ремонт срещу по-нисък наем се урежда писмено — с анекс към договора за наем, в който пише какво точно ще се ремонтира, с какви материали, кой ги плаща, срещу какво намаление на наема и за колко месеца, какво остава в жилището и какво става, ако договорът приключи по-рано. Пазете касовите бележки и снимки преди и след. Законът позволява на наемателя да прихване от наема само поправки, които по закон са за сметка на наемодателя; всичко останало зависи от уговорката. Обявите със „след ремонт“ в Пловдив са с около 12% над квартала си — ремонтът реално вдига стойността на жилището.
Законът различава две неща. Дребните поправки от обикновено ползване — замърсени стени, разядени кранове, брави — са за сметка на наемателя. Поправките на всички други повреди, които не са причинени по вина на наемателя, са за сметка на наемодателя. Ако наемодателят не ги направи и наемателят ги извърши сам с грижата на добър стопанин, той може да прихване стойността им от наема. Това е чл. 231 от Закона за задълженията и договорите.
Подобрението е нещо различно. Нова баня вместо стара, но работеща, нов ламинат вместо здрав паркет, нова кухня — това не е поправка на повреда, а ремонт по желание. За такива неща законът не дава на наемателя автоматично право да си прихване парите. Всичко зависи от уговорката със собственика.
Затова първата стъпка е да назовете честно какво се прави. Ако бойлерът тече и трябва да се смени, това е работа на собственика и вие само поемате организацията. Ако искате нова баня, защото старата ви е неприятна, това е ваша инициатива и всяко евро се връща само ако е записано.
Анексът към договора за наем трябва да описва работата толкова точно, че непознат да може да провери дали е свършена. Не „ремонт на банята“, а „подмяна на плочки на под и стени, смяна на тоалетна чиния, мивка и смесители, без подмяна на ВиК тръбите“. Добавете кой купува материалите, до каква сума и кой одобрява избора — цвят на плочките и марка на смесителите са честа тема за спор.
Второто е компенсацията. Най-ясни са два варианта: фиксирана сума, която се приспада от наема на равни части — например 100 € на месец за 18 месеца; или намален наем за определен период без отчет на разходите. Първият е по-справедлив, вторият е по-прост. И при двата запишете общата сума и броя месеци, а не само „намален наем“.
Третото, което хората забравят, е какво става при предсрочно прекратяване. Ако се изнесете след шест месеца, собственикът връща ли ви неприспаднатата част? Ако той прекрати договора, длъжен ли е да ви изплати остатъка? Без тази клауза рискът остава изцяло за вас. Общото за договора е в ръководството за договора за наем.
Да вземем примерна баня за 1 800 € — материали и майстор. Ако собственикът се съгласи да намали наема със 100 € на месец, ремонтът ви се връща за 18 месеца. Ако договорът е за година, ще сте възстановили само 1 200 €. Ако се изнесете след шест месеца без клауза за остатъка, губите 1 200 €.
Графиката показва колко от вложеното се възстановява при различна продължителност на наема. Сметката е проста, но я правете преди да купите първата плочка. Срокът на договора трябва да е поне колкото времето, за което ремонтът се изплаща, а най-добре малко повече.
Примерна сметка: сумата на ремонта и намалението на наема са условни. Възстановеното е сборът от намалението на наема за съответния период; ако намалението продължи след изплащането, наемателят печели, ако договорът приключи по-рано без клауза за остатъка — губи разликата.
Ние бихме приели такава уговорка само при договор за поне година и половина, с писмен анекс и с клауза, че при прекратяване от страна на собственика остатъкът се връща наведнъж. Иначе по-разумно е да поискате собственикът да направи ремонта сам и да вдигне наема с колкото е нужно. Как се подреждат парите при местене обяснихме в статията за двойния наем при местене.
Плочките, боята и вградените шкафове остават в жилището — физически няма как да ги вземете. Сменените смесители, лампи и уреди са друго. Ако сте купили нов бойлер, перална машина или климатик, запишете чии са. Една от двете възможности: остават на собственика и се приспадат от наема, или остават ваши и ги взимате при изнасяне, като монтирате обратно старите.
Направете снимки преди ремонта, по време и след него. Пазете касовите бележки и фактурите, дори когато сумата е фиксирана. Ако след две години стане спор, няма да помните дали лепилото за плочки е струвало 40 или 80 €. Приложете опис на новите неща към приемо-предавателния протокол — същия, който пази и депозита ви.
Внимавайте с ремонти, които засягат сградата. Подмяна на щрангове, събаряне на стени, нова дограма по фасадата или промяна на ел. инсталацията изискват съгласие на собственика, понякога и на етажната собственост или проект. Такива неща наемателят не бива да прави сам, колкото и да е изгодно.
Ремонтът не е услуга само за вас. В нашата извадка обявите, които споменават ремонт — най-често „след ремонт“ или „нов ремонт“, — са медианно 7,78 €/кв.м, с около 12% над собствения квартал. Най-много са в Център, Младежки хълм, Христо Смирненски и Кючук Париж. За сравнение, „ново строителство“ носи около 4,5% над квартала.
Това означава, че след като се изнесете, собственикът ще може да поиска по-висок наем от следващия наемател. Вашите пари и вашият труд вдигат стойността на неговото жилище. Това е добър аргумент в разговора: не молите за отстъпка, а предлагате инвестиция в неговия имот, която той би платил и сам.
Собствена извадка от обяви за наем на апартаменти в Пловдив, imot.bg, сметка от 03.10.2026; обявени цени. Спрямо собствения квартал: ремонт +12%, ново строителство +4,5%.
Пазарете се и за срока. Ако собственикът печели от ремонта години напред, разумно е да ви даде договор, в който наемът не се вдига, докато ремонтът се изплаща. Как изобщо се пазарим за наем в различните квартали обяснихме в статията за пазарлъка.
Откажете, ако собственикът не иска да подпише анекс. Устното „ще се разберем“ е най-скъпото изречение в такава уговорка. Откажете и ако договорът е за година или по-кратък срок, а ремонтът се изплаща за две. Откажете, ако жилището има по-голям проблем отдолу — влага в стените, стара ел. инсталация, теч от горния етаж. Новата боя върху мокра стена ще мухляса до пролетта.
Бъдете внимателни, ако сте студенти или сте в Пловдив за кратко. Ремонт срещу намален наем има смисъл, когато смятате да останете поне две години. Ако не сте сигурни, по-добре е да потърсите квартира, която вече е в добро състояние — те не винаги са по-скъпи, особено в квартали като Тракия и Кършияка.
Ако искате квартира, която е за освежаване и собственик, отворен за такава уговорка, напишете го в заявката. Някои собственици на наследени жилища предпочитат точно това — наемател, който иска да остане дълго и да подреди жилището, вместо да правят ремонт сами. Ние питаме и записваме това отрано, за да не стигате до изненади на огледа.
Източник на данните: собствена извадка от 1 168 активни обяви за наем в Пловдив, събрани от imot.bg на 12 септември 2026 г. Цените са обявени, не договорени. Където броят обяви е малък, го посочваме изрично.
Опишете какво търсите — свързваме се с вас до 24 часа. Безплатно, без комисиона за наематели.