Повечето хора научават, че са сключили договор с агенция, едва когато им поискат комисионата. Подписът е бил положен месец по-рано, на капака на колата пред блока, върху лист с адресите на три апартамента. Никой не го е чел, защото „това е само за огледа“. Прегледахме какво пишат обявите в Пловдив за посредниците и какво обикновено стои в документите, които ви подават.
В България няма отделен закон за брокерите на имоти. Посредничеството се урежда от общите правила за договора за поръчка в Закона за задълженията и договорите (чл. 280–292), от Търговския закон, а когато наемателят е потребител — и от Закона за защита на потребителите. Комисионата се дължи само ако е уговорена и само когато настъпи условието в договора, почти винаги подписването на договора за наем. В Пловдив за наемателя тя обикновено е между половин и един месечен наем. В нашата извадка от 1 154 обяви около 59% носят белези на посредник, а нито една не посочва колко ще плати наемателят.
При работа с агенция наемателят обикновено подписва три неща, макар и не винаги в този ред. Първото е договор за посредничество или общи условия, в които пише каква услуга получавате и срещу какво възнаграждение. Второто е лист за оглед, понякога наречен протокол или заявка за оглед, с адресите на жилищата, които са ви показани. Третото идва накрая: разписка или фактура за платената комисиона.
Най-опасен е вторият лист, защото изглежда най-безобиден. На него обикновено има изречение, че сте получили информация за изброените имоти от агенцията и ако наемете някой от тях в определен срок, дължите възнаграждение. Подписвате го за пет секунди в студения вход, преди да сте видели и антрето. Ние винаги молим да ни го пратят предварително или поне го снимаме, преди да го подпишем.
Законът не изисква специална форма. Договорът за поръчка по ЗЗД може да бъде и устен, а чл. 286 казва, че възнаграждение се дължи само ако е уговорено. Затова агенциите държат на подписа. Това не е повод за подозрителност, а за четене: всичко, което ще плащате, трябва да е написано на един от тези листове, и то с конкретна сума.
Прегледахме кратките описания на 1 154 обяви за наем на апартаменти в Пловдив (imot.bg, септември 2026, само реални наеми до 3 000 €). В 683 от тях, около 59%, има белег на посредник: референтен номер, номер на оферта, думата „агенция“ или име на фирма за имоти. Самият референтен номер стои в 266 обяви. Това е долна граница, защото част от посредниците пишат като собственици.
Графиката показва другата страна. Комисионата се споменава в 4 обяви и и четирите са на собственици, които пишат „без комисиона“. Нито една обява с белег на агенция не казва колко ще плати наемателят. „Ексклузивно“ се появява в 25 обяви от 16 различни телефона, а „от собственик“ — в 23. С други думи: размерът на възнаграждението научавате по телефона или на огледа, никога от обявата.
Собствена извадка: 1 154 обяви за наем на апартаменти в Пловдив, imot.bg, септември 2026, цени до 3 000 €. Броим думи в краткото описание (около един ред), затова числата са ориентир, а не пълно преброяване.
Това не е пловдивска особеност, а навик на пазара. Колко голяма част от предлагането минава през малко ръце, показахме в анализа кой държи обявите за наем. Практичният извод е прост: при първото обаждане питайте за сумата, преди да питате за паркомясто. Ако отговорът е „ще се разберем“, разберете се още тогава, писмено.
В почти всички договори, които сме виждали, условието е едно: подписване на договор за наем за жилище, показано от агенцията. Не огледът, не резервацията и не намерението. Ако огледате пет квартири и не наемете нито една, не дължите нищо, освен ако не сте подписали нещо различно. Има договори с такса за оглед или такса за регистрация, но в Пловдив те са рядкост и такава клауза си струва да ви накара да спрете.
Размерът е по договаряне. За наемателя в Пловдив обикновено е между половин и един месечен наем, понякога и собственикът плаща своя дял отделно. Ако посредникът е регистриран по ДДС, проверете дали сумата е с данъка или 20% идват отгоре. При двустаен за 450 € разликата между половин наем без ДДС и цял наем с ДДС е повече от 300 €, тоест почти цял депозит. Сметката за всичко, което се плаща в деня на ключа, е в статията за парите при нанасяне по квартали.
Уговорете и какво става, ако сделката се развали след плащането. Собственикът се отказва в последния момент, жилището се оказва с ипотека или предишният наемател не излиза. Добрият договор казва, че тогава комисионата се връща или се прехвърля към друго жилище. Ако в договора за посредничество няма нищо по въпроса, допишете го на ръка и го подпишете и двамата.
Агенциите имат основателен страх: показват ви жилище, вие взимате телефона на собственика и наемате без тях. Затова почти всеки лист за оглед съдържа забрана за пряка сделка в определен срок, обикновено между три и дванадесет месеца, с неустойка, равна на комисионата или по-голяма. Самата идея е честна. Проблемът е в широтата ѝ.
Обърнете внимание на три неща. Дали забраната е само за конкретните адреси, които сте видели, или за „всички имоти, предложени от агенцията“, включително изпратени по телефона снимки. Колко месеца трае. И дали важи, ако същото жилище ви предложи друга агенция или самият собственик след изтичане на договора им. Ние не подписваме забрана без списък с адреси и с повече от шест месеца.
Ако все пак сте подписали прекалено строга неустойка, не е задължително да е окончателна. Чл. 92 от ЗЗД позволява на съда да намали неустойка, която е прекомерно голяма спрямо вредите, а Законът за защита на потребителите обявява неравноправните клаузи в договорите с потребители за нищожни. До съд рядко се стига, но знанието помага в разговора. При съмнение покажете договора на юрист, преди да платите.
Думата в обявите почти винаги описва отношенията между агенцията и собственика: той е дал жилището само на тях и не го рекламира сам. За вас това значи две неща. Жилището няма как да го наемете без посредника, дори да намерите собственика. И огледите, ключът и комуникацията минават само през един човек. Понякога това е удобство, защото агенцията има ключ и огледът става още днес.
Различно нещо е ексклузивен договор на търсещия наемател, при който се задължавате да търсите само чрез една агенция за определен период. При наем в Пловдив той е рядкост и ние не виждаме смисъл да го подписвате. Предлагането е разпръснато между много посредници и собственици, а една и съща квартира често стои в три обяви едновременно, както показахме в анализа на дублираните обяви.
Внимавайте точно с дублираните обяви. Ако видите едно и също жилище в Остромила или Христо Смирненски първо с една агенция, а после с друга, и подпишете листове за оглед и при двете, теоретично може да ви потърсят две комисиони. Разберете на първия оглед кой реално държи жилището. Обикновено това е посредникът, който има ключа.
Поискайте договора за посредничество или общите условия по имейл още след първото обаждане. Трябва да видите името и ЕИК на фирмата, точната сума или процент, дали е с ДДС, кога се дължи, какво включва услугата и в какъв срок важи забраната за пряка сделка. Ако агенцията ще подготви договора за наем и приемо-предавателния протокол, това да е написано. Какво проверяваме в самия договор за наем, има в ръководството за договора за наем.
Плащайте по банка или срещу фактура или касова бележка, никога срещу „ще ви пратя после“. Комисионата се плаща на агенцията, депозитът и първият наем — на собственика, по неговата сметка и с отделно основание. Ако някой иска капаро за жилището, преди да е готов договорът, прочетете първо статията за капарото. Смесването на трите суми в един плик е най-честият източник на спорове при напускане.
Ако не искате да плащате комисиона, има два пътя. Можете да търсите сами сред обявите от собственици; кварталите, в които това е най-лесно, сме описали на страницата квартири без агенция. Или да оставите заявка при нас: услугата ни е безплатна за наемателя, а как работи, има на страницата агенция за квартири без комисиона.
Източник на данните: собствена извадка от 1 168 активни обяви за наем в Пловдив, събрани от imot.bg на 12 септември 2026 г. Цените са обявени, не договорени. Където броят обяви е малък, го посочваме изрично.
Опишете какво търсите — свързваме се с вас до 24 часа. Безплатно, без комисиона за наематели.