Агенциите пишат обявите така, че да продават: „луксозен“, „просторен“, „панорамна гледка“. Интересно е кои от тези думи наистина вървят с по-висока цена и кои са само украса. Сравнихме всяка дума с цената на квадрат спрямо сходните жилища в същия квартал.
Най-голяма е премията при „първи наемател“ (+9,7%, 24 обяви), „луксозен“ (+4,8%, 43 обяви) и „паркомясто“ (+4,1%, 20 обяви). „Обзаведен“, „ТЕЦ“ и „климатик“ не променят цената. „Просторен“ (−1,7%), „панорама“ (−2,6%), „тераса“ (−4%) и „асансьор“ (−11%) дори вървят с по-ниска цена на квадрат — вероятно защото описват по-големи жилища или по-високи сгради.
За всяка обява изчислихме наема на квадратен метър и го разделихме на медианата за същия квартал и същия брой стаи. После за всяка дума взехме обявите, в които тя се среща, и изчислихме медианното им отклонение.
| Дума в обявата | Обяви | Цена на кв.м спрямо сходните |
|---|---|---|
| „първи наемател“ | 24 | +9,7% |
| „луксозен“ | 43 | +4,8% |
| „паркомясто“ | 20 | +4,1% |
| „от собственик“ | 20 | +3,6% |
| „чисто нов“ | 42 | +0,8% |
| „гараж“ | 10 | +0,6% |
| „обзаведен“ | 189 | 0,0% |
| „ТЕЦ“ | 25 | 0,0% |
| „климатик“ | 9 | 0,0% |
| „просторен“ | 80 | −1,7% |
| „панорама“ | 15 | −2,6% |
| „затворен комплекс“ | 15 | −2,6% |
| „тераса“ | 13 | −4,0% |
| „асансьор“ | 13 | −11,0% |
Така премахваме ефекта на локацията и размера. Ако „луксозен“ се среща по-често в Центъра, това не вдига резултата — сравняваме луксозния двустаен в Центъра с другите двустайни в Центъра.
Анализът е върху краткото описание, което се вижда в списъка с резултати. Показваме думи, които се срещат в поне девет обяви — при по-малко резултатът е случаен.
„Първи наемател“ е най-силната дума: +9,7% на квадрат. Тя описва нещо конкретно и проверимо — никой не е живял в жилището. Подробно в анализа на новото строителство под наем.
„Луксозен“ е на второ място с +4,8%. Думата се злоупотребява, но средно наистина описва жилища с по-скъпо обзавеждане. Премията обаче е скромна — луксът в пловдивските обяви е по-скоро добър ремонт, отколкото истински лукс. Вижте луксозните квартири.
„Паркомясто“ добавя 4,1%, а „гараж“ — само 0,6%. Вероятно защото паркомястото често е включено в наема, а гаражът се предлага срещу доплащане, което не е в обявената цена.
„Обзаведен“ е най-честата описателна дума — 189 обяви — и не носи никаква премия. Причината е, че в Пловдив обзаведеното жилище е стандартът. Подробно в анализа на обзаведените жилища.
„ТЕЦ“ и „климатик“ също са неутрални. Централното отопление и климатикът са толкова разпространени, че не отличават жилището от съседните.
„Чисто нов“ без „първи наемател“ дава едва +0,8%. Думата се използва и за ремонтирани стари жилища, затова губи смисъла си.
„Просторен“ е с −1,7%. Това не е парадокс — просторните жилища са по-големи, а по-голямото жилище е по-евтино на квадрат. Думата честно описва размера, но не качеството.
„Панорама“ (−2,6%) и „тераса“ (−4%) вероятно описват жилища на високи етажи в големи сгради, често панелни. Гледката е реална, но не компенсира сградата — вижте как етажът и височината влияят на наема.
„Асансьор“ е с −11%, най-големият минус в таблицата, при 13 обяви. Собственик, който изрично пише, че има асансьор, обикновено дава жилище във висок блок, където асансьорът е необходимост — а тези блокове в част от кварталите са по-евтини.
Не се впечатлявайте от прилагателните. „Уютен“, „просторен“, „слънчев“ и „луксозен“ описват усещането на автора, не фактите. Три от тези четири не вдигат цената, а единият я вдига с по-малко от 5%.
Търсете конкретните думи. „Първи наемател“, „паркомясто включено“, „нова сграда“, конкретната година на ремонт — те описват нещо, което можете да проверите.
И обръщайте внимание на липсващото. Анализът на това какво не пише в обявите показва, че депозитът, сметките и домашните любимци почти никога не се споменават.
Интересно е, че и начинът на писане носи информация. 44% от обявите използват част от описанието за референтен номер — типично за агенциите. Обявите с „реф. номер“ са средно с 2,9% над медианата, а тези, които започват с „оферта“ и номер, са с 6,2% под нея. Това е по-скоро разлика в стила на отделни агенции, отколкото в жилищата.
Обявите, в които изрично пише „собственик“, са с 3,6% над медианата. Противно на очакването, че собственикът предлага по-евтино, част от собствениците надценяват, защото не познават пазара — и си струва да преговаряте.
Затова стилът на обявата не е индикатор за изгодна цена. Проверете цената спрямо таблицата по квартали, независимо кой е написал обявата.
Думата не е причината за цената. „Луксозен“ не прави жилището по-скъпо — по-скъпите жилища просто по-често се описват така. Анализът показва връзка, не причина.
Освен това виждаме само краткото описание. Дума, която е в пълния текст, но не в първите два реда, не влиза в сметката. Затова числата показват какво авторите поставят на първо място — и колко често това съвпада с по-високата цена.
И накрая, премиите под около 3% са в рамките на случайността при толкова обяви. Надеждни са големите разлики — „първи наемател“, „луксозен“ и „асансьор“ — и нулите при думите с много обяви като „обзаведен“.
Източник на данните: собствена извадка от 1 168 активни обяви за наем в Пловдив, събрани от imot.bg на 12 септември 2026 г. Цените са обявени, не договорени. Където броят обяви е малък, го посочваме изрично.
Опишете какво търсите — свързваме се с вас до 24 часа. Безплатно, без комисиона за наематели.