Всеки знае, че гарсониерата е по-евтина от тристайния апартамент. По-малко известно е колко по-скъпо плащате за всеки квадратен метър, когато наемате малко жилище. Разликата в Пловдив е толкова голяма, че понякога по-голямото жилище е по-разумната покупка на пространство.
Медианният наем за жилища под 40 кв.м в Пловдив е 8,57 € на квадратен метър, за 55–70 кв.м — 6,92 €, а за над 120 кв.м — 5,19 €. В рамките на един и същ квартал жилищата под 55 кв.м са с 21% до 56% по-скъпи на квадрат от тези над 80 кв.м.
Разделихме 1 168 обяви за наем в шест групи по площ и изчислихме медианния наем на квадратен метър във всяка. Спадът е плавен и без изключения: всяка следваща група е по-евтина на квадрат от предишната. Разликата между най-малките и най-големите жилища е 65%.
| Площ | Обяви | Наем на кв.м (медиана) |
|---|---|---|
| до 40 кв.м | 85 | 8,57 € |
| 4до 55 кв.м | 146 | 7,60 € |
| 55–70 кв.м | 308 | 6,92 € |
| 7до 90 кв.м | 358 | 6,61 € |
| 9до 120 кв.м | 238 | 6,00 € |
| 120 и повече кв.м | 33 | 5,19 € |
Това е познат ефект и при продажбите, но при наемите е по-силен. Причината е, че част от разходите на собственика не зависят от площта: баня, кухня, бойлер, входна врата, обзавеждане на кухнята, такса за вход. При малкото жилище те се разпределят върху по-малко квадрати.
Втората причина е търсенето. Малките жилища се търсят от студенти и самотни наематели, които са най-многобройната група на пазара. Големите жилища имат по-тесен кръг наематели и собствениците им по-рядко могат да диктуват цена.
Сравнението на целия град смесва локации. За да видим чистия ефект на размера, сравнихме малки и големи жилища вътре в един и същ квартал. Премията на малкото жилище е положителна във всичките 13 квартала, за които има достатъчно данни — от 21% в Съдийски до 56% в Каменица 1.
| Квартал | Под 55 кв.м спрямо над 80 кв.м |
|---|---|
| Каменица 1 | +55,6% |
| Кючук Париж | +51,0% |
| Гагарин | +50,5% |
| Христо Смирненски | +48,9% |
| Въстанически | +48,1% |
| Мараша | +42,7% |
| Каменица 2 | +40,9% |
| Център | +31,6% |
| Младежки Хълм | +25,0% |
| Кършияка | +24,4% |
| Южен | +24,0% |
| Тракия | +23,4% |
| Съдийски | +21,3% |
Най-голяма е премията в Каменица 1, Кючук Париж, Гагарин и Христо Смирненски — между 49% и 56%. Това са квартали с много студенти или с близост до големи работодатели, където малките жилища се търсят най-силно.
Най-малка е в Съдийски, Южния район, Тракия и Кършияка — между 21% и 24%. Там предлагането на малки жилища е по-голямо спрямо търсенето.
Ако търсите сами, помислете за двустаен в квартал с ниска премия, вместо за гарсониера в квартал с висока. Пример: в Тракия двустаен от 65 кв.м се дава медианно за 400 €, докато гарсониера от 35 кв.м в централен квартал лесно стига 300 €. Разликата от 100 € купува почти двойна площ.
Ако търсите с партньор, сметката обикновено е ясна в полза на двустайния. На човек той излиза по-евтино на квадрат от две отделни гарсониери и дава нещо, което гарсониерата никога не дава — отделна спалня.
Ако ви трябва най-ниската обща сума, малкото жилище остава правилният избор — премията на квадрат не променя факта, че гарсониерата има най-ниския абсолютен наем. Вижте гарсониерите под наем и едностайните квартири.
Ниската цена на квадрат не е цялата история. По-голямото жилище има по-високи сметки — повече обем за отопление и охлаждане, по-голяма такса за вход в някои сгради, повече за почистване. Разгледайте как се смятат сметките преди да приемете, че голямото е по-изгодно.
Освен това жилищата над 120 кв.м са малко — само 33 обяви в цялата извадка. Изборът е ограничен и често те са в къщи или в по-стари сгради без асансьор. Ниската цена на квадрат там отразява и тези недостатъци.
Истинската зона на ефективност е 70–90 кв.м. Там цената на квадрат вече е паднала до 6,61 €, а предлагането е най-голямо — 358 обяви, почти една трета от пазара.
Когато договаряте наем на малко жилище, използвайте цената на квадрат като аргумент само ако жилището е наистина над пазара за своя размер. Сравнявайте гарсониерата с други гарсониери, а не с тристаен в същия блок.
Когато договаряте наем на голямо жилище, позицията ви е по-силна. Кръгът наематели е по-тесен, а собственикът знае, че празният месец му струва много. В кварталите с ниска премия на малките жилища големите апартаменти престояват по-дълго.
И винаги проверявайте реалната площ. Обявените квадратури често включват общи части и тераси. Разлика от пет квадрата при 40 кв.м е 12% от жилището — вижте какво да проверите на огледа.
Сравнението вътре в квартала премахва ефекта на локацията, но не и на типа сграда. Затова повторихме сметката, като изключихме всички обяви, в които се споменава ново строителство, затворен комплекс или „първи наемател“. Премията на малките жилища остава положителна във всичките 12 квартала с достатъчно данни и почти не се променя — в Каменица 1 е 55%, в Тракия 27%.
Ефектът е и много последователен: и в тринадесетте квартала посоката е една и съща. При толкова различни части на града като Кючук Париж и Съдийски това трудно може да е случайност.
Източник на данните: собствена извадка от 1 168 активни обяви за наем в Пловдив, събрани от imot.bg на 12 септември 2026 г. Цените са обявени, не договорени. Където броят обяви е малък, го посочваме изрично.
Опишете какво търсите — свързваме се с вас до 24 часа. Безплатно, без комисиона за наематели.