Заключена стая в квартирата: вещите на собственика, по-ниският наем и кой отговаря

Защо собствениците заключват една стая

Причините почти винаги са житейски, а не хитрост. Жилището е наследено и братята още не са решили какво да правят с мебелите. Синът е в чужбина и се връща всяко лято. Собственикът мисли да прави ремонт след година и не иска да изнася всичко два пъти. Или просто няма къде да сложи гардероба, пианото и двайсетте кашона с книги.

По нашите наблюдения това е най-честото в старите кооперации и панелни блокове, където се отдават наследени тристайни — Кючук Париж, Кършияка, части от Тракия. В новото строителство се среща рядко, защото там собственикът обикновено купува, за да отдава. Обявата почти никога не го споменава. Научавате на огледа или, още по-лошо, в деня на подписа.

Затова при всеки тристаен на добра цена питаме по телефона: „Всички стаи ли са свободни?“ Отговорът спестява разходка до другия край на града. Ако чуете „едната е заключена, но иначе е като двустаен“, вече знаете, че разговорът за цената тепърва започва.

По-малко жилище, по-нисък наем: примерна сметка

Заключената стая не е ваша и не трябва да я плащате. Най-простият начин да прецените с колко да падне наемът е да умножите площта ѝ по медианната цена на квадратен метър в квартала. Това не е формула от закона, а ориентир за разговора, който и собственикът лесно разбира.

Графиката показва колко струва стая от 12 кв.м по тази сметка в няколко квартала. Разликата между тях е по-малка, отколкото очаквате — между около 70 и 90 € месечно. Ако тристаен се обявява за 580 €, а една стая остава заключена, реалната цена на това, което получавате, е по-скоро около 500 €.

Има и втори ориентир. В нашата извадка медианният тристаен в Кючук Париж е само със 70 € по-скъп от двустайния, а в Южен — с 200 €. Подробно за тази разлика писахме в статията за цената на третата стая. Ако собственикът иска цена на тристаен за жилище, в което реално ползвате две стаи, сравнете с медианата за двустаен в същия квартал.

Какво точно наемате: договорът и описът

Законът определя наема като предоставяне на вещ за временно ползване срещу цена. Каква е вещта, решава договорът. Затова не пишете само адреса. Добавете изречение от типа „без помещение с площ около 12 кв.м, обозначено в описа, което остава заключено и се ползва от наемодателя за съхранение на вещи“. Така никой не може по-късно да твърди, че стаята е била включена.

Направете снимка на заключената врата и на ключалката в деня на нанасянето и я приложете към протокола. Ако собственикът е съгласен, договорете се вратата да бъде запечатана с лепенка с подписите ви. Звучи прекалено, но при спор за изчезнала вещ точно тази лепенка решава въпроса без адвокати.

Не забравяйте сметките. Ако жилището е на парно, радиаторът в заключената стая има разпределител и консумацията му влиза във вашата сметка. Уговорете дали той ще е спрян и кой плаща, ако не е. Същото важи за фризер или стар хладилник, оставен включен в стаята. Механиката на дяловото разпределение е обяснена в статията за парното.

Кога и как собственикът влиза в стаята

Собственикът има право да ползва помещението, което е запазил. Но за да стигне до него, минава през вашия дом. Затова влизането трябва да има правила: колко пъти в годината, с колко дни предизвестие и в чие присъствие. Ние бихме приели „до четири пъти годишно, с предупреждение поне три дни по-рано и в присъствие на наемателя“, а не „когато има нужда“.

Помислете и за сезоните. Ако в стаята са зимните дрехи на семейството, собственикът ще идва поне през октомври и през април. Ако там е мебелът, който брат му някога ще вземе, може да не дойде цяла година, а после да пристигне с бус и двама хамали в събота сутринта. Уговорете и това: изнасянето на голяма вещ се урежда с отделно предупреждение.

Ключът за заключената стая остава у собственика, а ключът за входната врата — у вас. Ако той държи и резервен ключ за апартамента, клаузата за аварийно влизане важи и тук. Подробно за ключовете и бравата писахме в статията за смяната на патрона, тук само добавяме, че заключената стая не е основание за свободен достъп до останалите.

Кой отговаря, ако нещо се случи вътре

По закона наемателят дължи обезщетение за вредите, причинени по време на ползването, освен ако докаже, че се дължат на причина, за която не отговаря. При стая, до която нямате ключ, доказването трябва да е лесно, но е по-добре да не се стига дотам. Запишете изрично, че не отговаряте за вещите в заключеното помещение и за повреди, възникнали в него.

Обратното също е вярно. Ако тръбата в заключената стая протече и намокри вашия лаптоп в съседната, отговорността е на собственика. Същото е с мухъла: неотоплявана стая в стар блок през януари често кондензира влага и петната минават през стената към вашата спалня. Законът изисква наемателят да съобщава незабавно за повредите, така че при петно, миризма или звук от капеща вода пишете на собственика веднага, със снимка.

Застраховката на собственика обикновено покрива сградата и неговите вещи, а вашите — само ако имате своя полица. Как се разделя това обяснихме в статията за застраховката при наем. Ако вещите в стаята са ценни — антики, картини, техника, — помолете собственика да ги опише в отделен списък, за да е ясно какво е имало, когато сте се нанесли.

Кога да откажете и кога сделката е добра

Има заключени стаи, които правят жилището неудобно за живеене. Ако в стаята е електрическото табло, бойлерът или спирателният кран на водата, при всяка авария ще чакате собственика. Ако тя е единствената с балкон, губите простора и лятната вечер навън. Ако е проходна към кухнята — не става. В тези случаи ние бихме продължили търсенето.

Добрата сделка изглежда така: стаята е в края на коридора, без инсталации вътре, собственикът идва рядко, а наемът е близо до медианата за двустаен в квартала. За самотен човек или двойка без деца това е по-голямо жилище на цената на по-малко. За съквартиранти — по-скоро не, защото третата стая е точно това, което им трябва. За местата за вещи, които все пак ще ви липсват, вижте статията за мазето и тавана.

Ако не искате изненади, напишете в заявката „без заключени помещения“ или обратното — „приемам заключена стая срещу по-нисък наем“. И двата варианта са честни, а търсенето става по-бързо, когато собственикът знае предварително какво приемате. Повече за огледа има в ръководството за оглед.

Източник на данните: собствена извадка от 1 168 активни обяви за наем в Пловдив, събрани от imot.bg на 12 септември 2026 г. Цените са обявени, не договорени. Където броят обяви е малък, го посочваме изрично.