Подписвате договор през април, а през юни на входа се появява бележка: „От 1 юли започва подмяната на щранговете.“ Наемателите научават за ремонтите в блока последни, защото не ходят на общите събрания и не четат протоколите. А именно те живеят в праха. Ето какво казва законът, какво работи на практика и какво бихме уговорили ние със собственика.
Ремонтите на общите части в блока се решават от общото събрание на собствениците и се плащат от тях, не от наемателя. Като обитател обаче сте длъжни да осигурите достъп до жилището за работите по общите части, например при подмяна на щрангове. Ако ремонтът направи част от жилището неизползваема — без балкон заради скеле, без вода или без асансьор на осмия етаж, — поискайте от собственика временно намаление на наема и го запишете. Преди подписа питайте дали има решение за ремонт през следващата година.
Ремонтите на покрива, фасадата, асансьора и общите инсталации се решават от общото събрание на етажната собственост. Гласуват собствениците, а наемателят обикновено дори не знае кога е събранието. Решението се обявява на таблото във входа, понякога само в група в чата на блока, в която вие не членувате.
Плащането също е работа на собствениците. Законът за управление на етажната собственост изрично изключва наемателите и другите обитатели от задължението да плащат разходите за ремонт и вноските във фонд „Ремонт и обновяване“. Ако собственикът ви поиска „дял за щранговете“, той прехвърля на вас свой разход, а това трябва да е изрично уговорено, не да се подразбира.
Затова при оглед в стар блок ние питаме направо: „Има ли решение на общото събрание за ремонт през следващата година?“ Добрият собственик знае. Ако не знае, погледнете таблото във входа — бележките за събрания, оферти и вноски висят там с месеци. Пет минути четене спестяват едно горещо лято със скеле пред прозореца.
Санирането продължава месеци. Скелето закрива прозорците, балконът се затваря, а при подмяна на дограмата в общите части и рязане на изолация прахът влиза навсякъде. Новите щрангове означават майстори в банята и кухнята, разбити плочки около тръбите и няколко дни с прекъсвания на водата. Ремонтът на покрива засяга главно последния етаж — шум над главата и риск от теч, ако работата съвпадне с дъжд.
Асансьорът е отделна история. Подмяната му може да остави блока без асансьор за седмици. В нашата извадка 604 от 1 025 обяви с посочена етажност са в сгради с шест и повече етажа, а 240 от тях са на пети етаж и нагоре. За тях ремонтът на асансьора означава пазаруване на стълби, а за семейство с бебе или възрастен родител — истински проблем.
Брой обяви по височина на сградата и етаж; 1 025 обяви с посочена етажност от собствена извадка (1 168 обяви за наем, imot.bg, 12.09.2026). Сградите до 5 етажа обикновено нямат асансьор.
Графиката показва колко квартири от извадката са на всяка височина. Ниските сгради до пет етажа по правило нямат асансьор и там този ремонт не ви засяга. Но в тях пък по-често се правят щрангове и покриви, защото са по-стари. Какво е да живееш на пети етаж без асансьор описахме в отделна статия.
Законът за управление на етажната собственост задължава и обитателите, не само собствениците, да осигурят достъп до жилището за работите по общите части — проучвания, измервания, ремонт, проверка на инсталациите. Тоест при подмяна на щранговете не можете да откажете майсторите да влязат. Можете обаче да уговорите кога.
Поискайте график поне няколко дни по-рано и бъдете вкъщи или оставете доверен човек. Изнесете ценното от банята и кухнята, покрийте мебелите с найлон и снимайте всичко преди и след работата. Ако майсторите разбият плочки или повредят шкаф, възстановяването не е ваш разход. Кой точно плаща — собственикът или етажната собственост чрез изпълнителя — е въпрос между тях, но вие трябва да имате снимките.
Кажете на собственика за датите веднага щом ги научите. Той може да реши да присъства или да изпрати свой майстор за довършителните работи. По-лошото е да научи за разбитата баня от вас в деня, в който искате депозита обратно. Протоколът при нанасяне и снимките от ремонта ви пазят точно тогава — повече за това в ръководството за депозита.
Законът за задълженията и договорите казва, че наемодателят трябва да предаде и поддържа жилището годно за ползване. Ако то не е в надлежно състояние заради повреди, които не са причинени от наемателя, наемателят може да иска поправка, съразмерно намаление на наема или да развали договора. Дали шумът и прахът от ремонт на общите части попадат точно тук, е спорен въпрос. Затова ние не бихме разчитали на съд, а на разговор.
Разговорът е лесен, когато искането е конкретно. „Шест седмици без балкон и със скеле пред спалнята“ или „десет дни без топла вода“ е нещо, което собственикът разбира. Примерно: при наем 450 € и десет дни без вода искане за около 100–150 € отстъпка от следващия месец звучи разумно. За месец със затворени прозорци в жегите — около една четвърт от наема. Това не са законови ставки, а наш ориентир.
Каквото уговорите, запишете го в съобщение или анекс: колко, за кой месец, по каква причина. Ако собственикът откаже изцяло, а жилището реално не става за живеене — без вода седмици, с теч от покрива в спалнята, — правата ви по закона са по-силни. Повече за тях има в правата на наемателя.
Строителите работят през деня, точно когато работещите от вкъщи имат срещи, а бебетата спят следобед. Ако ремонтът е за седмица, понякога е по-лесно да се изнесете при роднини или да работите от офиса. При саниране, което продължава цяло лято, помислете за слушалки с шумопотискане и за стая откъм двора, ако скелето е само от едната страна.
Прахът е по-досаден от шума. Залепете хартиена лента по фугите на прозорците откъм скелето, сложете влажна кърпа пред вентилационните отвори и не простирайте на балкона. Пералнята ще работи повече от обикновено. За семейства с малки деца и алергии това е сериозен аргумент за временна отстъпка, а за някои — дори за смяна на жилището.
Шумът в сградата е отделна тема, която описахме в статията за шумните места. Тук добавяме само, че правилникът за вътрешния ред на блока често определя часове за ремонтни работи. Ако майсторите започват в 7 сутринта в неделя, обърнете се към управителя на етажната собственост, не към тях.
Ремонтът в блока не е само неудобство. Санирането намалява сметката за отопление, новите щрангове означават по-малко течове, а новият асансьор — по-малко засядания. Ако договорът ви е за две години, а ремонтът е през първото лято, вие ще ползвате резултата. Колко печелите от санираната сграда сметнахме в статията за санирането.
Затова ние бихме уговорили две неща в договора, ако знаем за предстоящ ремонт. Първо, временно намаление на наема за месеците, в които част от жилището е неизползваема. Второ, право да прекратите договора с кратко предизвестие, ако ремонтът продължи много над обявения срок. Собствениците приемат такива клаузи по-лесно, отколкото мислите, защото и те не искат празен апартамент.
При напускане прахът от ремонта не е повреда, а щетите от майсторите не са ваша грешка, ако имате снимки. Ако търсите квартира и искате да избегнете ремонтите, напишете в заявката „без планиран ремонт в сградата“. За новото строителство и санираните блокове в Тракия и Кършияка рискът е по-малък.
Източник на данните: собствена извадка от 1 168 активни обяви за наем в Пловдив, събрани от imot.bg на 12 септември 2026 г. Цените са обявени, не договорени. Където броят обяви е малък, го посочваме изрично.
Опишете какво търсите — свързваме се с вас до 24 часа. Безплатно, без комисиона за наематели.