Да напуснете квартирата преди края на договора: какво казва законът, колко струва и как да запазите депозита

Срочен или безсрочен: първият въпрос

Отворете договора и потърсете две неща: има ли крайна дата и има ли клауза за предсрочно прекратяване. От тях зависи всичко останало. Ако договорът е сключен без определен срок, Законът за задълженията и договорите е прост. По чл. 238 всяка от страните може да се откаже, като предизвести другата един месец по-рано.

Срочният договор е по-строг. Чл. 20а от ЗЗД казва, че договорите имат сила на закон за страните и могат да бъдат прекратени само по взаимно съгласие или на основания, предвидени в закона. Тоест, ако сте подписали за 12 месеца и в договора няма изход, не можете просто да изпратите писмо и да си тръгнете след петия месец без последици.

Има и един често пропускан случай. Ако срокът вече е изтекъл, а вие сте продължили да живеете там със знанието на собственика и той не е възразил, по чл. 236 договорът се смята продължен за неопределен срок. Тогава важи едномесечното предизвестие. Много квартири в Пловдив са точно в това положение, без страните да го осъзнават.

Какво пише в договора ви и какво значи

Повечето типови договори имат клауза от вида „всяка страна може да прекрати договора с едномесечно писмено предизвестие“. Ако я имате, вие сте в добра позиция: срочността на практика е само ориентир. Понякога предизвестието е два или три месеца само за наемателя, а за собственика — един. Такава асиметрия е честа и е добре да се договаря още преди подписа, както обясняваме в ръководството за договора.

Втората важна клауза е неустойката. Тя може да е фиксирана сума, един или няколко наема, или загуба на депозита. По чл. 92 от ЗЗД неустойката служи като обезщетение, без да е нужно собственикът да доказва вреди. Същият член позволява на съда да я намали, ако е прекомерно голяма спрямо реалните вреди. Клауза, която иска всички оставащи наеми до края на срока, често е спорна и при такъв случай си струва да се посъветвате с юрист.

Депозитът и неустойката не са едно и също нещо. Депозитът е обезпечение за щети и неплатени сметки и се връща. Неустойката е санкция. Ако договорът казва, че при предсрочно напускане депозитът се задържа, това на практика е неустойка в размер на депозита. Как се връща депозитът в обичайния случай, има в ръководството за депозита.

Сметката при наем 450 €

За да стане по-ясно, сметнахме различните изходи за двустаен с наем 450 €, колкото е медианата в Пловдив в нашата извадка. Най-евтин е вариантът, при който намирате човек, който се нанася веднага след вас. Собственикът не губи нито ден наем и обикновено няма защо да иска нещо повече. Срещу това обаче отделяте време за огледи.

Едномесечното предизвестие струва един наем за месеца, в който вече се готвите за местене. Ако договорът иска два месеца, сумата се удвоява. Загубата на депозита плюс предизвестието вече е 900 €. А неустойка от три наема прави 1 350 €, без да броим депозита. Това са суми, за които има смисъл да се седне и да се говори, вместо да се изпрати сухо писмо.

Не забравяйте двойния наем. Ако новата квартира започва от първо число, а старата държите до края на предизвестието, плащате и двете. Как да подредите датите така, че припокриването да е минимално, обяснихме в статията за двойния наем при местене.

Заместникът: най-евтиният изход

Собственикът се страхува от едно нещо: празен месец, огледи и евентуално комисиона. Ако му предложите надежден човек, който влиза в деня, в който вие излизате, обикновено приема. Не е длъжен, ако договорът не го предвижда, но рядко има интерес да откаже. Представете кандидата писмено: кой е, с какво се занимава, от кога може да се нанесе.

В Пловдив времето има значение. През август и септември, когато студенти и млади хора търсят масово, заместник се намира за дни, особено в Кършияка, Мараша и Център. През декември или март може да отнеме седмици. Ако знаете, че ще се местите, започнете рано и помолете собственика да разреши огледи с предварителна уговорка.

Уговорката е по-чиста, когато новият наемател подписва свой договор със собственика, а не поема вашия. Така вие излизате с протокол и депозит, а той влиза със собствен депозит. Ако сте съквартиранти и напуска само единият, ситуацията е друга — разгледахме я в статията за съквартиранта, който напуска.

Как се пише предизвестието

Предизвестието е кратко писмо, не есе. Напишете имената на страните, адреса на жилището, датата на договора, че го прекратявате по съответната клауза и от коя дата. Добавете, че сте готови за предаване с протокол и молите депозитът да бъде върнат по сметка, която посочвате. Подпишете и пазете копие.

Важно е да можете да докажете, че собственикът го е получил. Най-сигурно е лично срещу подпис върху вашето копие или с препоръчано писмо с обратна разписка. Ако договорът посочва имейл за уведомления, писмо от него също върши работа. Съобщение в чат е полезно като допълнение, но не разчитайте само на него.

До края на предизвестието плащате наема и сметките както досега. Не спирайте последния наем „срещу депозита“, освен ако собственикът не се е съгласил писмено, защото тогава той може да удържи щетите отделно. Денят на предаването е денят на снимките, показанията на уредите и ключовете. Практичния ред за самото местене има в ръководството за местене в Пловдив.

Когато причината е в собственика

Понякога напускате, защото жилището не става за живеене: мухъл, който никой не оправя, бойлер, който от два месеца не работи, течове. Тогава законът ви дава повече. По чл. 231 от ЗЗД поправките, които не са дребни и не са причинени от вас, са за сметка на собственика. Ако не ги направи, имате правата по чл. 230: да искате поправка, намаление на наема или да развалите договора.

Развалянето има процедура. По чл. 87 давате на собственика подходящ срок да изпълни, с предупреждение, че след него смятате договора за развален. При писмен договор предупреждението също трябва да е писмено. Без такова писмо и без снимки на проблема собственикът лесно ще твърди, че просто сте напуснали предсрочно.

Нашият съвет е да не стигате до спор, ако може. Едно спокойно писмо, в което описвате проблема и предлагате прекратяване по взаимно съгласие от конкретна дата, решава повечето случаи. Правата ви като наемател са събрани в ръководството за правата на наемателя. А ако вече търсите следващата квартира, опишете бюджета и датата в заявката.