Квартира с ипотека: как да проверите имота и какво става с договора, ако банката го продаде

Ипотеката не е червена лампа, възбраната е

Ипотеката е вписана в Имотния регистър тежест: банката е дала кредит, а жилището е гаранция, че ще си го получи. Докато собственикът плаща вноските, ипотеката не засяга никого, включително наемателя. Собственикът може да дава жилището под наем, да живее в него или да го продаде с уговорка с банката как се погасява кредитът.

Различно е, когато в регистъра има възбрана. Възбраната се налага, когато някой кредитор вече търси вземането си принудително, най-често чрез частен съдебен изпълнител. Тя значи, че има дело или изпълнително производство, свързано с имота. Не винаги стига до продан — собственикът може да плати и възбраната да се вдигне. Но наемателят трябва да знае за нея.

Ние не бихме се отказали от добро жилище само заради ипотека от преди пет години. Бихме се отказали, ако в регистъра има възбрана, вписана наскоро, или ако собственикът изглежда притиснат: иска депозит за три месеца, наем за година напред или плащане в брой без разписка.

Как се прави справка в Имотния регистър

Имотният регистър се води от Агенцията по вписванията. Справка за конкретен имот може да се направи на гише в Службата по вписванията в Пловдив или онлайн, след регистрация на сайта на агенцията, срещу такса. Трябва ви точният адрес, а още по-добре идентификаторът на имота по кадастралната карта — той е в нотариалния акт и в скицата. Много собственици ще ви покажат нотариалния акт сами, ако ги помолите учтиво.

В справката се виждат ипотеките с дата и кредитор, възбраните, вписаните искови молби и вписаните договори за наем. Проверете и дали лицето срещу вас е вписаният собственик — за това има и отделна проверка, която описахме в статията за наема от разстояние. Ако жилището е на няколко души, вижте статията за жилищата на наследници.

Справката не е обида към собственика. Тя е нормална проверка, каквато банките правят при всяка сделка. Ако някой се дразни, че искате да видите документа за собственост, това само по себе си е информация. Ние обясняваме спокойно, че проверката е и в негов интерес — коректен наемател, който знае какво подписва, не създава проблеми.

Какво става с договора при публична продан

При доброволна продажба важи чл. 237 от Закона за задълженията и договорите. Ако договорът за наем е вписан в Имотния регистър, той остава в сила за новия собственик. Ако не е вписан, но има достоверна дата, новият собственик е обвързан до предвидения срок, но не повече от една година от прехвърлянето. Това е сравнително добра защита.

При принудителна продан правилата са в Гражданския процесуален кодекс и са по-строги. Според чл. 453, т. 5 договорите за наем, които не са вписани преди възбраната, не могат да се противопоставят на взискателя. Според чл. 498 купувачът на публичната продан се въвежда във владение срещу всяко лице, което е в имота, включително наематели, вписали договорите си след първата ипотека. Ако жилището е ипотекирано преди да го наемете, това на практика значи, че вписването на вашия договор няма да ви запази срещу купувача.

Процедурата не е светкавична. Съдебният изпълнител прави опис, изготвя обявление, което се поставя и на самия имот, а проданта продължава един месец. Изпълнителят определя и часове, в които хора могат да оглеждат жилището. Наемателят обикновено има седмици, а не дни, но трябва да ги използва, а не да чака. Конкретни срокове и права в отделния случай уточнете с адвокат.

Колко пари рискувате и как да ги намалите

Ако имотът бъде продаден, вие губите жилището, но не задължително парите. Проблемът е, че всичко платено напред на собственика става вземане срещу човек, който вече е имал финансови проблеми. Депозитът за един месец е неприятна загуба. Наем за шест месеца напред е сериозна.

Графиката показва колко пари стоят при собственика при различните начини на плащане, ако наемът е 450 € — медианата за двустаен в Пловдив. Разликата между месечно плащане и плащане за година напред е над пет хиляди евро. Затова ние никога не съветваме да се плаща напред, колкото и отстъпка да предлага собственикът.

Плащайте по банков път, по сметка на собственика, с ясно основание — „наем за октомври, ап. …, ул. …“. Ако се стигне до спор, преводите са най-доброто доказателство. Не давайте депозит над един наем без сериозна причина. Повече за депозита и връщането му има в ръководството за депозита.

Признаците, че нещо не е наред

Писма от банка или от частен съдебен изпълнител, адресирани до собственика, които пристигат в пощенската кутия, са първият знак. Не ги отваряйте — не са ваши. Но кажете на собственика и следете дали писмата продължават. Един плик може да е реклама, пет писма с обратна разписка вече са история.

Вторият знак са непознати, които искат да видят жилището: оценител, хора на съдебния изпълнител, бъдещи купувачи. Обявлението за проданта по закон се поставя и на самия имот, затова лист на входната врата или на вратата на апартамента не е за пренебрегване. Обявленията за публичните продажби се публикуват и на интернет страницата на окръжния съд.

Третият знак е поведението на собственика. Внезапна молба наемът да се плаща в брой, по сметка на роднина или за няколко месеца напред със „специална отстъпка“ — това е човек, който търси пари бързо. В такава ситуация ние бихме спрели всякакви плащания напред и бихме поискали откровен разговор.

Как да се защитите в договора и какво да направите при проблем

В договора може да има кратка клауза: собственикът декларира, че към датата на подписване няма наложени възбрани и започнато принудително изпълнение срещу имота, и се задължава да уведоми наемателя веднага, ако такова започне. Добавете право да прекратите договора без предизвестие и да получите депозита обратно в такъв случай. Клаузата не спира банката, но ви дава основание да търсите парите си. Общото за договора има в ръководството за договора за наем.

Договор за повече от една година може да бъде вписан в Имотния регистър, обикновено с нотариално заверени подписи — уточнете изискванията с нотариус или в Службата по вписванията. При ипотекирано жилище вписването не ви пази срещу купувача на публична продан, но ви пази при доброволна продажба. Ако планирате да останете дълго, помислете дали си струва.

Ако вече сте научили, че има продан, говорете със собственика, разберете от съдебния изпълнител датите, спрете плащанията напред и поговорете с адвокат за вашия случай. Често купувачът на публична продан е готов да сключи нов договор с наемател, който плаща редовно. Ако решите да се местите, попълнете заявка — ще ви покажем жилища, за които е ясно кой е собственикът. Общото за правата ви е в правата на наемателя.